Contrato de alquiler de un local comercial: modelo actualizado
El contrato de alquiler de un local comercial es el pilar jurídico sobre el que se sustenta la actividad de cualquier negocio. No se trata únicamente de fijar una renta mensual, sino de establecer con precisión las reglas que regirán la relación entre arrendador y arrendatario durante toda la vigencia del contrato.
Repasamos a continuación este documento privado que regula el arrendamiento de un local, fijando renta, duración, gastos, obras y otros puntos clave.
Marco legal del contrato de alquiler de local comercial en España
El arrendamiento de locales comerciales está regulado en el Título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). A diferencia del régimen de vivienda (Título II), prevalece la autonomía de la voluntad de las partes (art. 4.3 LAU), lo que significa que la mayoría de las condiciones del contrato dependerán de lo que se pacte expresamente.
Diferencias entre el contrato de alquiler de local comercial y el de vivienda
El contrato de arrendamiento de un local comercial presenta algunas diferencias respecto al de vivienda, lo que incide directamente tanto en la negociación como en el grado de protección legal aplicable.
En la práctica, la mayoría de cuestiones esenciales —duración, desistimiento, actualización de renta, distribución de gastos, garantías adicionales u obras— dependerán fundamentalmente de lo que se pacte en el contrato. A diferencia del alquiler de vivienda, donde existen numerosas normas imperativas, en los locales comerciales la ley actúa de forma supletoria cuando las partes no han previsto expresamente una determinada cuestión.
Estas son algunas de las diferencias entre los dos tipos de contrato:
- Fianza: en arrendamientos para uso distinto de vivienda, la fianza legal obligatoria es de dos mensualidades de renta, frente a una mensualidad en vivienda.
- Fiscalidad: el alquiler de un local comercial está, con carácter general, sujeto a IVA (actualmente 21%), mientras que el arrendamiento de vivienda habitual se encuentra exento, con determinados matices según el destino y el arrendatario.
- Duración: la duración en el contrato de alquiler de un local se pacta libremente, no existe una duración mínima obligatoria como ocurre en vivienda (arts. 9 y 10 LAU).
Cómo hacer un contrato de alquiler de local comercial paso a paso
Antes de redactar un contrato de alquiler de local comercial conviene tener claros los elementos básicos que estructuran este tipo de acuerdos. Aunque las condiciones concretas pueden variar según el caso, la mayoría de contratos siguen una estructura similar.
Pasos para hacer un contrato de alquiler de local comercial:
- Identificar a las partes (arrendador y arrendatario).
- Describir el local y sus anexos.
- Establecer la renta y forma de pago.
- Definir la duración del contrato.
- Regular gastos y suministros.
- Fijar fianza y garantías.
Estos elementos sirven como base para redactar un contrato de alquiler de local comercial claro, completo y adaptado a la actividad que se desarrollará en el inmueble.
Qué debe incluir un contrato de alquiler de local comercial
Estas son las cláusulas esenciales que no deberían faltar en un contrato de arrendamiento de local:
Identificación completa de las partes
Es fundamental que cuente con todos los datos de inquilino y propietario.
Si son personas físicas
- Nombre y apellidos completos.
- DNI, NIE o pasaporte.
- Domicilio.
- Teléfono y correo electrónico (para comunicaciones).
Si interviene una persona jurídica
- Denominación social completa.
- NIF.
- Domicilio social.
- Datos del representante (nombre y DNI).
- Base de representación (administrador, apoderado, poder notarial vigente).
Descripción del local y los anexos
El objetivo es que el inmueble quede perfectamente identificado. En el contrato debe incluirse:
- Dirección completa y, en su caso, planta y puerta.
- Superficie del local y método de determinación (Catastro, escritura, medición técnica).
- Referencia catastral.
- Anexos incluidos: almacén, plaza de garaje, trastero, terraza u otros espacios vinculados.
- Elementos técnicos relevantes para la actividad: salida de humos, potencia eléctrica contratada, climatización, fachada o escaparate.
- Certificado de eficiencia energética vigente o, en su caso, mención expresa a la causa de exención.
Anexos que evitan conflictos
Para reforzar la seguridad jurídica, es aconsejable incorporar:
- Inventario detallado (si se entrega equipamiento o mobiliario).
- Reportaje fotográfico.
- Lectura inicial de contadores.
- Número de llaves entregadas.
Estos documentos pueden resultar decisivos en caso de discrepancias al finalizar el contrato.
Condiciones económicas: renta, fianza y garantías
Las condiciones económicas son uno de los puntos más sensibles en cualquier contrato de arrendamiento de local comercial.
Renta de un local comercial
Debe especificarse:
- Importe exacto.
- Periodicidad (habitualmente mensual).
- Fecha límite de pago.
- Medio de pago.
- Consecuencias del retraso (interés de demora razonable y necesidad de requerimiento previo).
También conviene regular el sistema de actualización de la renta (IPC u otro índice pactado).
Fianza del alquiler de un local comercial
En cuanto al cálculo de la fianza de un local comercial, es importante tener en cuenta que en los arrendamientos para uso distinto de vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos (art. 36 LAU) establece una fianza obligatoria equivalente a dos mensualidades de renta.
Esta fianza debe depositarse ante el organismo autonómico correspondiente, según la normativa de cada comunidad autónoma.
Garantías adicionales (opcionales)
Además de la fianza mínima, las partes pueden pactar garantías adicionales como:
- Depósito adicional.
- Aval bancario.
- Fiador solidario (habitual cuando el arrendatario es una sociedad de reciente creación).
- Seguro de impago.
Distribución de gastos de comunidad en el contrato de alquiler de local comercial
El contrato de alquiler de local comercial debe especificar cómo se distribuyen los gastos de comunidad y otros gastos adicionales vinculados al inmueble, como derramas extraordinarias, IBI y tasas municipales, suministros o mantenimiento de zonas comunes. Dejarlo expresamente pactado evita conflictos durante la vigencia del arrendamiento.
Impuestos en el alquiler de un local comercial
El alquiler de un local comercial tiene un tratamiento fiscal diferente al alquiler de vivienda. En la mayoría de los casos intervienen IVA y retención de IRPF, y existen determinadas obligaciones formales.
IVA en el alquiler de un local
El arrendamiento de un local destinado al desarrollo de una actividad económica está, con carácter general, sujeto y no exento de IVA, aplicándose el tipo general del 21%.
Esto se debe a que la exención prevista en la Ley del IVA se limita al arrendamiento de inmuebles destinados exclusivamente a vivienda. Cuando el destino es una actividad empresarial o profesional, dicha exención no resulta aplicable.
Retención de IRPF en el alquiler de un local
Cuando el arrendador es persona física y el arrendatario es empresa o profesional, existe con carácter general obligación de practicar una retención del 19% sobre la renta (sin incluir el IVA).
El arrendatario es quien debe ingresar dicha retención en la Agencia Tributaria en nombre del arrendador.
Modelos fiscales habituales
En caso de existir retención, el arrendatario debe presentar estos modelos:
- Modelo 115 → Declaración trimestral de retenciones practicadas.
- Modelo 180 → Resumen anual.
En cuanto al modelo 347, suele ser necesario cuando las operaciones con un tercero superan ciertos umbrales anuales (según normativa aplicable).
Cláusulas que debe incluir un contrato de alquiler de local comercial
Un contrato de alquiler de local comercial debe regular ciertos aspectos que ayudan a prevenir conflictos y aportar seguridad jurídica a ambas partes.
Destino del local
Es recomendable definir la actividad que se desarrollará en el inmueble. Una fórmula habitual consiste en indicar la actividad principal y permitir aquellas actividades compatibles conforme a la normativa aplicable.
Retrasos en el pago
El contrato debe especificar:
- Día de vencimiento de la renta.
- Cuándo se considera producido el retraso.
- Forma de notificación.
- Intereses de demora razonables.
- Posibilidad de resolución si el incumplimiento persiste.
Resolución de conflictos
Es recomendable que el contrato de arrendamiento de un local comercial prevea cómo se gestionarán posibles desacuerdos.
Puede incluirse una referencia a mecanismos de negociación o mediación (MASC) antes de acudir a los tribunales, así como los canales de comunicación y un plazo de respuesta.
Anticipar este punto aporta claridad y facilita soluciones más ágiles si surge alguna discrepancia.
Cesión y subarriendo en el contrato de alquiler de local comercial
El contrato debe indicar si el arrendatario puede ceder el contrato o subarrendar el local.
Puede optarse por: su prohibición salvo autorización escrita o por su autorización con condiciones (notificación previa, mantenimiento de garantías, etc.). Regularlo expresamente evita situaciones imprevistas.
Obras y reformas en el contrato de alquiler de un local
Conviene diferenciar:
- Conservación estructural (habitualmente propietario).
- Reparaciones por uso ordinario (inquilino).
- Obras de adaptación del negocio (con autorización y licencias).
Dejarlo claro desde el inicio reduce conflictos.
Indemnización por clientela al finalizar el contrato (art. 34 LAU)
En algunos arrendamientos de locales comerciales, el arrendatario puede tener derecho a una indemnización si, al terminar el contrato, el arrendador o un nuevo inquilino se beneficia de la clientela generada por la actividad desarrollada en el local. Este derecho se regula en el artículo 34 de la LAU y suele depender de que se cumplan ciertos requisitos (duración, continuidad de la actividad, propuestas de renovación, entre otros).
Por este motivo, en algunos casos es habitual pactar expresamente cómo se trata esta cuestión (por ejemplo, si existe renuncia o si se establece una compensación alternativa), dado que prima el pacto entre las partes en uso distinto de vivienda.
Desistimiento anticipado en el contrato de alquiler de local comercial
A diferencia del alquiler de vivienda, en el contrato de local comercial el desistimiento anticipado no tiene un régimen imperativo tan definido y, en la práctica, se regula por lo que se pacte en el contrato. Por eso conviene dejar por escrito:
- Si el arrendatario puede desistir antes del vencimiento.
- Plazos de preaviso (por ejemplo, 60 o 90 días).
- Si existe penalización (y cómo se calcula: cantidad fija, meses de renta, o fórmula proporcional).
- Qué ocurre con las obras realizadas o la amortización de inversiones.
Regular este punto con claridad reduce la incertidumbre y evita conflictos si el proyecto empresarial evoluciona de forma distinta a la prevista inicialmente.
Derecho de adquisición preferente
En algunos contratos puede pactarse la exclusión o regulación del derecho de tanteo y retracto en caso de venta del inmueble. Conviene revisar este punto si existe posibilidad de transmisión durante la vigencia del contrato.
Este aspecto puede resultar especialmente relevante en contratos de larga duración o cuando el propietario tenga intención de transmitir el inmueble durante la vigencia del arrendamiento.
Fianza y trámites tras firmar el contrato de alquiler de un local
En locales comerciales, la fianza legal es de dos mensualidades (art. 36 LAU) y, en muchas comunidades autónomas, debe depositarse ante el organismo correspondiente.
Tras la firma del contrato, es recomendable documentar la entrega de llaves, hacer un inventario y fotografías, realizar las gestiones fiscales y archivar el contrato y los anexos.
Modelo de contrato de alquiler de local comercial (plantilla editable)
A continuación te ofrecemos una plantilla orientativa de contrato de alquiler de local comercial, lista para copiar y adaptar a las características de cada local y actividad. Puedes utilizarla como base y personalizar las cláusulas según tus necesidades. Rellena los campos entre [ ] y elimina las opciones que no apliquen.
Local sito en [dirección], referencia catastral [ ], superficie aproximada [ ] m², anexos [ ].
[actividad principal] y actividades compatibles conforme a normativa aplicable.
Plazo: [ ] años. Inicio: [ ]. Fin: [ ].
Renta: [ ] €/mes. Pago antes del día [ ] mediante transferencia a [IBAN].
Fianza legal equivalente a dos mensualidades. Garantías adicionales si se pactan.
Suministros a cargo del arrendatario. Comunidad e IBI según pacto.
Reparaciones por uso ordinario: arrendatario. Obras sujetas a autorización.
[Prohibido / permitido con autorización].
Causas: impago, uso indebido, incumplimiento contractual, etc.
Arrendador
Arrendatario
Este modelo de contrato de alquiler de local comercial puede utilizarse como referencia, aunque siempre conviene revisarlo y adaptarlo a las condiciones concretas del arrendamiento.
Preguntas frecuentes sobre contrato de alquiler de local comercial
¿Cuánto es la fianza del alquiler de un local comercial?
La fianza legal mínima en uso distinto a vivienda es de dos mensualidades.
¿Qué garantías se pueden pedir además de la fianza en un alquiler de local comercial?
Además de la fianza legal (2 meses), puede pactarse un depósito extra o aval.
¿El alquiler de un local lleva IVA?
Con carácter general, el arrendamiento de local para actividad económica está sujeto a IVA (tipo general).
¿Cuánto dura un contrato de alquiler de local comercial?
La duración de un contrato de alquiler de local comercial es libre y se pacta entre las partes, según el artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Fuentes
- Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), arts. 4.3, 34 y 36.
- Agencia Tributaria
- Administración de Justicia
