Qué es el derecho de tanteo y retracto
Los derechos de tanteo y retracto son derechos de adquisición preferente que permiten al arrendatario comprar una vivienda antes que un tercero o, en determinados casos, después de la venta.
Estos derechos están regulados principalmente en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, en determinados supuestos, también en el Código Civil. Conocer cuándo se aplican, cuáles son los plazos y qué excepciones existen es fundamental tanto para propietarios como para inquilinos.
En esta guía explicamos qué es el derecho de tanteo y retracto, cuándo puede ejercerse, qué requisitos deben cumplirse y en qué casos no resulta aplicable.
Diferencia entre el derecho de tanteo y el derecho de retracto
Aunque suelen mencionarse conjuntamente, no son el mismo derecho.
El derecho de tanteo se ejerce antes de que se produzca la venta. El propietario comunica al inquilino su intención de vender la vivienda y este puede comprarla con preferencia frente a cualquier tercero, igualando el precio y las condiciones ofrecidas.
El derecho de retracto, por el contrario, se ejerce después de la venta. Procede cuando el propietario ha transmitido el inmueble sin respetar el derecho de tanteo o sin realizar correctamente la notificación legal. En ese caso, el inquilino puede sustituir al comprador y adquirir la vivienda en las mismas condiciones.
| Derecho de tanteo | Derecho de retracto |
|---|---|
| Se ejerce antes de la venta | Se ejerce después de la venta |
| El propietario comunica la venta | La venta ya se ha realizado |
| Evita la venta a un tercero | Sustituye al comprador |
| Tiene carácter preventivo | Tiene carácter corrector |
¿Qué es el derecho de tanteo?
El derecho de tanteo otorga al inquilino la posibilidad de adquirir la vivienda arrendada antes que un tercero. Antes de vender el inmueble a otra persona, el propietario debe ofrecer al inquilino la posibilidad de comprar la vivienda en las mismas condiciones de precio y pago que las ofrecidas al futuro comprador.
Para que el derecho de tanteo pueda ejercerse, la comunicación del propietario debe realizarse de forma fehaciente e incluir, entre otros extremos, el precio de venta y las condiciones esenciales de la operación. El plazo de treinta días naturales comienza a contar desde el día siguiente a la recepción de esa notificación. La notificación perderá su eficacia si la venta no se realiza dentro de los 180 días naturales siguientes.
Si decide ejercer su derecho de adquisición preferente, el inquilino dispone de un plazo de 30 días naturales desde el día siguiente a que reciba la notificación fehaciente de la intención de vender la vivienda, tal y como establece la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
¿Qué es el derecho de retracto?
En el supuesto de que el propietario haya vendido el inmueble a un tercero sin aplicar el derecho de tanteo, el inquilino puede ejercer el derecho de retracto, lo que le permitirá subrogarse en la posición del comprador y adquirir la vivienda en las mismas condiciones acordadas con el tercero.
En la práctica, este derecho suele ejercerse cuando el propietario vende la vivienda sin comunicar previamente la operación al inquilino o cuando la venta finalmente se realiza en condiciones distintas de las notificadas. En ambos casos, el arrendatario podrá reclamar la adquisición del inmueble siempre que concurran los requisitos previstos legalmente.
Este derecho permite al inquilino adquirir el inmueble por el mismo precio y condiciones en que fue vendido al tercero. El plazo será de 30 días naturales desde el día siguiente a la notificación fehaciente de la venta realizada por el adquirente al arrendatario, en los términos previstos en el artículo 25 de la LAU.
¿Cómo ejercer el derecho de adquisición?
Propietario notifica la venta
(30 días desde la notificación)
Propietario no notifica la venta
(30 días desde la venta)
Ejemplo práctico: Un propietario comunica al inquilino que venderá la vivienda por 250.000 €. Finalmente la vende a un tercero por 230.000 € sin volver a comunicar ese cambio. En este supuesto, si se cumplen los requisitos legales, el inquilino podrá ejercer el derecho de retracto y adquirir la vivienda por el precio realmente pagado por el comprador.
Derecho de tanteo y retracto del inquilino
El arrendatario puede ejercer el derecho de tanteo y retracto cuando se produce la venta de una vivienda arrendada y se cumplen los requisitos previstos en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo, existen determinados supuestos en los que estos derechos no resultan aplicables o pueden haber sido objeto de renuncia expresa en el contrato de alquiler.
Cuándo puede ejercer el derecho de tanteo y retracto
Para que el inquilino pueda ejercer estos derechos de adquisición preferente deben cumplirse, con carácter general, los siguientes requisitos:
- Existencia de un contrato de arrendamiento vigente.
- Venta del inmueble arrendado.
- Cumplimiento de los plazos legales.
- Ejercicio del derecho en las mismas condiciones económicas pactadas con el comprador.
- Que no concurra ninguna de las excepciones previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Cuándo no puede ejercer el derecho de tanteo y retracto
Aunque el derecho de tanteo y retracto protege al inquilino en muchas operaciones, existen determinados supuestos en los que la ley excluye expresamente y, por tanto, no se aplica. Las principales excepciones a estos derechos de adquisición preferente son las siguientes:
- Cuando el inmueble se venda junto con otras propiedades en bloque, es decir, si forman parte de un mismo edificio y se transmiten como conjunto indivisible.
- En los casos en los que se venden de forma conjunta con la totalidad de las propiedades (viviendas o locales) de un edificio a un mismo comprador, aunque estos sean de distintos propietarios.
- Cuando la venta del inmueble se haga al copropietario del inmueble, que en este caso siempre tendría preferencia en la venta.
Renuncia al derecho de tanteo y retracto
La Ley de Arrendamientos Urbanos permite que, en determinados supuestos, el arrendatario renuncie expresamente al derecho de adquisición preferente.
Para que esa renuncia sea válida deberá constar de forma clara en el contrato y cumplir los requisitos legales aplicables. Su validez dependerá también del tipo de contrato de arrendamiento y de la normativa aplicable en cada caso.
¿Dónde se regula el derecho de tanteo y retracto?
Aunque el derecho de tanteo y retracto del inquilino se regula principalmente en la Ley de Arrendamientos Urbanos, el Código Civil contempla otros supuestos de retracto aplicables a situaciones distintas de los contratos de arrendamiento.
Tipos de retracto previstos en el Código Civil
No existe un único derecho de retracto. Dependiendo de su origen y fundamento jurídico, pueden distinguirse distintas modalidades previstas en el Código Civil o derivadas de la autonomía de la voluntad de las partes.
- Retracto convencional: surge cuando vendedor y comprador pactan expresamente la posibilidad de recuperar el bien vendido.
- Retracto legal: la ley reconoce a determinadas personas un derecho de adquisición preferente en supuestos concretos.
Preguntas frecuentes sobre el derecho de tanteo y retracto
¿Cuál es el plazo para ejercer el derecho de tanteo?
El plazo general es de treinta días naturales desde la recepción de la notificación fehaciente de la venta.
¿Puede vender el propietario la vivienda sin avisar al inquilino?
Si existe un derecho de adquisición preferente y este resulta aplicable, el propietario deberá respetar las obligaciones legales de notificación. En caso contrario, el arrendatario podría ejercitar el derecho de retracto.
¿Qué ocurre si la vivienda se vende por un precio diferente al comunicado?
Si la transmisión se realiza en condiciones distintas de las notificadas al inquilino, podrían concurrir los presupuestos para el ejercicio del derecho de retracto, siempre que se cumplan los requisitos legales.
