Arrendador y arrendatario: diferencia, quién es quién y obligaciones
En el sector inmobiliario, entender los roles dentro de un contrato de alquiler es fundamental para evitar dudas y conflictos. Sin embargo, pueden surgir dudas sobre la diferencia entre arrendador y arrendatario, quién es quién y qué derechos y obligaciones tiene cada parte. ¿Quién es el arrendador y quién es el arrendatario? ¿En qué se diferencian? A continuación, aclaramos estos conceptos clave.
¿Cuál es la diferencia entre arrendador y arrendatario?
La diferencia entre arrendador y arrendatario radica en el papel que desempeña cada uno dentro del contrato de alquiler. Comprender estas diferencias permite una gestión adecuada del arrendamiento y ayuda a evitar posibles conflictos legales.
| Aspecto | Arrendador | Arrendatario |
|---|---|---|
| Papel en el contrato | Propietario que cede el uso de un inmueble a cambio de una renta | Persona que alquila el inmueble y paga una renta por su uso |
| Derechos clave | Recibir renta, recuperar el inmueble, rescindir contrato por incumplimiento | Usar el inmueble, subrogar contrato, ejercer tanteo y retracto |
| Obligaciones clave | Ceder uso, mantener habitabilidad, depositar fianza | Conservar la vivienda, permitir reparaciones, solicitar permiso para obras |
| Resolución del contrato | Por impago, daños o cesión no autorizada | Por falta de reparaciones o habitabilidad |
¿Quién es el arrendador?
El arrendador es el propietario de un bien inmueble dentro de un contrato de alquiler, que lo cede a un tercero a cambio de una renta. De acuerdo con la Real Academia Española (RAE), se define como la “persona que da en arrendamiento un bien”.
Mediante un contrato de arrendamiento o alquiler, el arrendador o propietario acuerda recibir una cantidad de dinero estipulada a cambio de alquilar o arrendar y ceder el uso de su inmueble durante un periodo de tiempo determinado.
Derechos y obligaciones del arrendador
Cuáles son los derechos del arrendador
- Recibir una renta acordada
El derecho principal del arrendador es recibir la renta pactada. Para garantizar este pago, además de la fianza legal obligatoria establecida en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, Ley de Arrendamientos Urbanos, puede exigir garantías adicionales, como un aval bancario u otras garantías que aseguren el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario. No obstante, la LAU también establece límites para estas garantías. - Autorizar obras o reparaciones
El arrendador debe autorizar obras que afecten la estructura, distribución o seguridad del inmueble, salvo aquellas de urgencia o necesarias para conservar la vivienda y habitabilidad. - Recuperar el inmueble por necesidad
Si se ha pactado en el contrato, el arrendador puede interrumpir la prórroga del alquiler si necesita la vivienda para sí mismo, un familiar cercano o su cónyuge. Esta facultad está sujeta a los requisitos establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). - Recibir la propiedad en buen estado
Al finalizar el contrato, el arrendador tiene derecho a recibir el inmueble en buenas condiciones, en las mismas en las que fue cedido. Si hay desperfectos, el arrendador puede exigir su reparación, según establece el artículo 1561 del Código Civil: “El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable”. - Rescindir el contrato por incumplimiento
El arrendador tiene derecho a finalizar el contrato por diferentes causas, como falta de pago de alquiler, subarriendo o cesión no autorizados, entre otros incumplimientos contractuales. - Reclamar compensación por finalización anticipada
En algunos casos, el arrendador puede reclamar una compensación si el inquilino finaliza el contrato antes del plazo pactado sin causa justificada. Según la LAU, en alquileres de vivienda habitual, el arrendatario puede desistir del contrato después de seis meses, con un preaviso de al menos 30 días. Sin embargo, solo deberá indemnizar si así se acordó en el contrato, con un máximo de una mensualidad de renta por cada año restante de contrato.
Cuáles son las obligaciones del arrendador
- Ceder el uso del inmueble arrendado
El arrendador debe garantizar el acceso y uso de la vivienda arrendada en las condiciones pactadas en el contrato. - Depositar fianza
El arrendador está obligado a depositar la fianza, generalmente en el organismo autonómico correspondiente al firmar el contrato. Por ejemplo, el Incasol (Instituto Catalán del Suelo) para Cataluña o en la Agencia de Vivienda Social para la Comunidad de Madrid (actual denominación del Instituto de la Vivienda de Madrid IVIMA). No cumplir con esta obligación puede derivar en sanciones. Al finalizar el contrato, deberá devolver la fianza al arrendatario tras verificar que el inmueble está en buen estado. - Asumir el pago de tasas e impuestos
Es responsabilidad del arrendador abonar las tasas e impuestos asociados a la propiedad, como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la tasa de basuras o el seguro del inmueble. - Garantizar el buen estado del inmueble
El arrendador debe mantener el inmueble en condiciones óptimas de habitabilidad y realizar las reparaciones que sean oportunas para su conservación, según establece el artículo 1554 del Código Civil y el Artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
| Derechos | Obligaciones |
|---|---|
| Recibir la renta pactada | Ceder el uso del inmueble en condiciones pactadas |
| Autorizar o denegar obras del arrendatario | Depositar la fianza en el organismo correspondiente |
| Rescindir contrato por incumplimiento | Asumir tasas e impuestos del inmueble |
| Recuperar el inmueble si se pactó | Garantizar el estado de habitabilidad del inmueble |
¿Quién es el arrendatario?
El arrendatario, comúnmente conocido como inquilino, es la persona física que, mediante un contrato de arrendamiento o alquiler, adquiere el derecho de uso y disfrute de un inmueble a cambio de una renta. Según la RAE, se define como quien “toma en arrendamiento algo”.
Derechos y obligaciones del arrendatario
Cuáles son los derechos del arrendatario
- Derecho de subrogación
En el alquiler de una vivienda habitual, en caso de fallecimiento del arrendatario, ciertos familiares pueden subrogarse en el contrato bajo ciertas condiciones establecidas en la LAU, como haber convivido al menos dos años con el inquilino fallecido. - Derecho de tanteo y retracto
Si el propietario decide vender la vivienda, el inquilino puede tener derecho preferente de compra (derecho de tanteo y retracto), en los términos establecidos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y en el propio contrato. - Derecho a la conservación del inmueble
Si el arrendador no realiza las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad y seguridad, el inquilino puede exigir que se lleven a cabo. En casos graves, el inquilino puede incluso rescindir el contrato.
Cuáles son las obligaciones del arrendatario
- Conservar el inmueble en buen estado
Aunque el arrendador es responsable del mantenimiento estructural y de habitabilidad, el inquilino debe realizar pequeñas reparaciones derivadas del uso diario, como el desgaste de grifos, cerraduras o enchufes. - Permitir las reparaciones necesarias
El arrendador está obligado a hacer las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, y el inquilino debe permitir el acceso para ello. Las reparaciones deben ser costeadas por el arrendador si son estructurales o afectan a la habitabilidad. Si las reparaciones duran más de 20 días y afectan significativamente al uso de la vivienda, el arrendatario tiene derecho a una reducción proporcional de la renta. - Solicitar permiso para modificaciones
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el arrendatario necesita el consentimiento del arrendador para realizar obras que impliquen la modificación de elementos estructurales o afecten las condiciones de seguridad de la vivienda, como en el caso de riesgo de derrumbes. Si no se obtiene dicho permiso, el inquilino podría enfrentarse a sanciones o a la obligación de devolver la vivienda a su estado original.
| Derechos | Obligaciones |
|---|---|
| Usar y disfrutar del inmueble | Mantener el inmueble en buen estado |
| Subrogar el contrato (si aplica) | Permitir el acceso para reparaciones necesarias |
| Ejercer el derecho de tanteo y retracto | Solicitar permiso para hacer modificaciones |
| Exigir reparaciones estructurales al arrendador | Cumplir con el pago de la renta en los plazos acordados |
¿Qué pasa si incumplen las obligaciones el arrendador y el arrendatario?
El incumplimiento de las obligaciones en un contrato de alquiler puede tener consecuencias legales tanto para el arrendador como para el arrendatario.
En cuanto al incumplimiento de las obligaciones por parte del arrendador o arrendatario, el Código Civil establece en su artículo 1556 que: "El contrato de arrendamiento podrá resolverse en caso de incumplimiento de cualquiera de las partes, pudiendo reclamar la indemnización correspondiente". Esto significa que, si el arrendador o arrendatario incumplen sus obligaciones contractuales, la otra parte podrá solicitar la resolución del contrato y la indemnización correspondiente.
En el caso de arrendamientos urbanos, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece cuáles son las causas específicas para la resolución del contrato de alquiler, como caso de impago de la renta, daños graves, cesión no autorizada, etc.
Preguntas frecuentes sobre arrendador y arrendatario
¿El arrendador es el propietario o el inquilino?
El arrendador es el propietario del inmueble o quien tiene el derecho a ceder su uso en alquiler. Es la parte que recibe la renta.
¿El arrendatario es lo mismo que el inquilino?
Sí. El arrendatario es la persona que alquila el inmueble y paga una renta por su uso, es decir, el inquilino.
¿Quién paga el IBI, el arrendador o el arrendatario?
Por norma general, el IBI lo paga el arrendador, ya que es un impuesto asociado a la propiedad. No obstante, puede repercutirse al arrendatario si así se acuerda en el contrato de alquiler.
¿Quién paga las reparaciones en un alquiler?
El arrendador asume las reparaciones necesarias para mantener el inmueble en condiciones de habitabilidad. El arrendatario se encarga de los pequeños arreglos derivados del uso ordinario.
Nota: En los arrendamientos de uso distinto de vivienda, como oficinas o locales, muchas de estas condiciones pueden modificarse por acuerdo entre las partes en el contrato.
Fuentes
- Real Academia Española (RAE)
- BOE - LAU
- Comunidad de Madrid - Agencia Vivienda Social
- Ministerio de Justicia - Código Civil
