Cómo funciona el alquiler con opción a compra
El alquiler con opción a compra combina un contrato de arrendamiento con la opción de adquirir el inmueble en una fecha futura previamente acordada.
Se trata de una fórmula contractual que ofrece una alternativa intermedia entre el alquiler tradicional y la compraventa, permitiendo al arrendatario evaluar la propiedad antes de tomar la decisión de compra.
En este artículo te explicamos en qué consiste, cuáles son sus principales características, ventajas y desventajas, y qué aspectos debes tener en cuenta para entender su funcionamiento.
¿Qué es alquiler con opción a compra?
El alquiler con opción a compra es un acuerdo en el que el inquilino tiene la opción de adquirir la propiedad después de un período determinado de alquiler, aplicándose una parte de las rentas pagadas al precio final de compra.
Este tipo de alquiler permite al inquilino optar por comprar la vivienda alquilada en las condiciones previamente acordadas en el contrato, combinando el derecho de usufructo (arrendamiento) con una promesa de venta (compra-venta).
Contrato de alquiler de un inmueble
El contrato de alquiler es un documento que regula la cesión y el uso de un inmueble, estableciendo los derechos y obligaciones tanto del arrendador (propietario) como del arrendatario (inquilino).
El arrendador cede el uso y disfrute del inmueble al inquilino por un tiempo determinado, y el inquilino se compromete a pagar la renta acordada y devolver el inmueble en las mismas condiciones en las que lo recibió.
Si surgieran discrepancias entre el inquilino y el arrendador, el contrato de alquiler puede servir como prueba.
Contrato de compraventa de un inmueble
Un contrato de compraventa es aquel en el que se pacta de manera firme la venta de un inmueble, obligando al vendedor a entregarlo y al comprador a pagar el precio acordado.
Contrato de alquiler con opción a compra de un inmueble
El contrato de alquiler con opción a compra es una modalidad compleja, ya que combina dos negocios jurídicos: un contrato de alquiler y uno de compraventa.
Este tipo de contrato no está regulado específicamente en el Código Civil, pero se hace referencia a él en el artículo 14 del Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Arrendamiento
Uso del inmueble por un periodo determinado a cambio de una renta mensual.
Opción de compra
Posibilidad de adquirir el inmueble en una fecha futura a un precio pactado.
Ventajas e inconvenientes del alquiler con opción a compra
Ventajas e inconvenientes para el propietario
Ventajas:
- Genera ingresos con el alquiler desde el primer momento.
- El propietario cuenta con un seguro de impago de alquiler, gracias a la alta prima que se suele abonar.
- Puede sacar partido al inmueble de forma inmediata sin renunciar a una futura compraventa.
- Conserva el derecho a beneficios fiscales por alquilar el inmueble.
- Si el inquilino no realiza la compra en el futuro, el propietario se queda con el dinero de la prima.
Inconvenientes
- Puede ser una pérdida de tiempo si finalmente el inquilino no la compra.
- El propietario no puede vender la vivienda mientras el contrato esté vigente, aunque reciba una oferta más alta que la pactada con el inquilino.
- El propietario no puede aumentar el precio si el valor de la vivienda sube.
Ventajas e inconvenientes para el inquilino
Ventajas
- Una parte de la renta mensual de alquiler y la prima son descontadas del precio de la vivienda si se ejerce la opción de compra.
- El inquilino asegura la posibilidad de comprar la vivienda.
- Puede adquirir la vivienda en cualquier momento durante el contrato.
- Aunque suba el precio del mercado, el precio de compra se mantiene congelado hasta el momento de la compraventa.
Inconvenientes
- Si al final no compra la vivienda, el inquilino pierde la cantidad abonada en concepto de prima.
- Si el precio de venta de la vivienda baja, el inquilino seguirá pagando el precio pactado.
- Generalmente, el alquiler con opción a compra implica un esfuerzo financiero mayor que un alquiler convencional debido a la prima inicial y los pagos mensuales más elevados.
- El contrato está sujeto a una doble tributación por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: por el alquiler y por la opción de compra. El alquiler debe liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en un plazo máximo de 30 días desde la firma del contrato, y la opción de compra también debe liquidar el ITP en un plazo de 30 días, según el tipo aplicable en cada comunidad autónoma.
Precio en el alquiler con opción a compra
El precio de compra se establece en el precontrato de compraventa, donde las partes fijan el precio final del inmueble. Hay dos aspectos clave a considerar respecto al precio:
- Un porcentaje de las rentas de alquiler se descuenta del precio de compra.
- Aunque el precio del mercado pueda subir o bajar, el precio final del inmueble será el acordado en el contrato.
Preguntas frecuentes sobre el alquiler con opción a compra
¿Es obligatoria la prima en el alquiler con opción a compra?
La prima por la opción a compra es pactada en el contrato de compraventa. Aunque no es obligatorio que haya prima, sí es común y recomendable para el propietario, ya que actúa como una “señal” y garantiza que el interés de compra es real.
¿Debe inscribirse en el Registro de la Propiedad el contrato de alquiler con opción a compra?
Según establece el artículo 14 del Reglamento Hipotecario, si se pacta, el contrato de alquiler con opción a compra puede inscribirse en el Registro de la Propiedad, siempre que se especifiquen el precio de adquisición y la prima, y se indique quién asumirá los gastos derivados de la elevación a público del contrato (lo que generalmente implica su formalización ante notario a través de una escritura pública), así como los gastos de inscripción y el plazo.
¿Quién paga el IBI en un contrato de alquiler con opción a compra?
Generalmente, el propietario paga el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), salvo que el contrato disponga lo contrario.
¿Cuáles son los requisitos para el alquiler con opción a compra?
Los requisitos varían, pero normalmente incluyen un pago inicial, un período de alquiler específico y un precio de compra acordado.
Es fundamental revisar los términos y condiciones del contrato antes de firmarlo.
