Términos clave en un contrato de alquiler
Conceptos esenciales para entender un contrato de arrendamiento.
Antes de firmar el contrato de alquiler de un inmueble, es importante conocer los conceptos esenciales que pueden afectar tanto a tu presupuesto como a tu operativa. Muchos de estos términos se recogen en contratos de arrendamiento y es fundamental entenderlos bien para evitar malentendidos.
En esta guía repasamos los términos clave más habituales en los contratos de alquiler, para que puedas llegar a un acuerdo con mayor seguridad.
Partes contratantes
Las partes en un contrato de arrendamiento son el arrendador (propietario) y el arrendatario (inquilino), que pueden actuar personalmente o mediante representación legal. Ambos pueden ser personas físicas o jurídicas.
En los contratos de arrendamiento de viviendas, es fundamental identificar claramente a ambas partes en el contrato, incluyendo, en el caso del arrendatario, a todos los miembros de la unidad familiar que vivirán en el inmueble, detallando incluso en algún caso el grado de consanguinidad, como familiares en primer grado, por adopción o su cónyuge, aunque esto no es obligatorio puede hacerse para evitar confusiones o subarriendos no autorizados.
Duración del contrato
La duración del contrato de alquiler se pacta libremente entre las partes. Si no se especifica, se entiende que es de un año. Sin embargo, si el arrendatario es persona física, el contrato se prorroga automáticamente hasta un máximo de cinco años, y si es persona jurídica, hasta siete años, salvo que el arrendador o el arrendatario comuniquen su voluntad de no renovar con la antelación establecida por la ley: al menos 4 meses en el caso del arrendador y 2 meses en el del arrendatario. Es importante dejar claro en el contrato cuándo comienza a contar el plazo: desde la firma o desde la ocupación del inmueble.
Según el Real Decreto Ley 7/2019, cuya entrada en vigor supuso ciertos cambios en los arrendamientos de viviendas, cuando el arrendatario sea persona física, el contrato tendrá una duración mínima de cinco años. Si el plazo inicialmente pactado es inferior, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta completar ese periodo mínimo de cinco años. Después de ese tiempo, el contrato podrá renovarse por plazos anuales, manteniendo las condiciones, salvo que alguna de las partes comunique con meses de antelación su intención de no renovar, respetando el plazo de antelación previsto por la ley.
| Tipo de arrendatario | Duración inicial | Prórrogas obligatorias | Duración máxima sin aviso |
|---|---|---|---|
| Persona física | Libre (ej. 1 año) | Hasta completar 5 años | 5 años |
| Persona jurídica | Libre (ej. 1 año) | Hasta completar 7 años | 7 años |
Uso del inmueble
El contrato debe especificar el uso permitido del inmueble (oficina, local comercial, destinado a vivienda permanente, etc.) y debe ser compatible con la normativa urbanística y con los estatutos de la comunidad de vecinos. Usar el inmueble para fines no autorizados puede acarrear sanciones o impedir el desarrollo de la actividad.
Cláusula de desistimiento
Muchos contratos incluyen una cláusula de salida anticipada, también conocida como cláusula de desistimiento. Esta permite al arrendatario poner fin al contrato antes de su vencimiento, normalmente tras un periodo mínimo de permanencia (por ejemplo, seis meses o un año), y con un preaviso establecido. Es clave saber si esta opción existe y en qué condiciones.
Actualización de la renta
Los contratos de arrendamiento suelen contemplar una actualización anual del precio del alquiler, generalmente vinculada al Índice de Precios al Consumo (IPC) u otro índice acordado. Es recomendable revisar cómo se aplicará esta revisión para evitar incrementos inesperados.
La inclusión de esta cláusula es optativa, por lo que, salvo que exista un pacto expreso entre las partes, la renta no se actualiza automáticamente. No obstante, lo habitual es que dicha cláusula exista, y en ese caso:
- Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario, en los términos pactados, y en la fecha que se cumpla cada año de vigencia.
- Si no se acuerda la metodología, la actualización se hará tomando como referencia la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad o, en su defecto, del IPC publicado por el Instituto Nacional de Estadística.
- El incremento anual no podrá superar la variación porcentual del IPC, que actúa como límite máximo, incluso si se pactan otros métodos de actualización.
- La renta actualizada será exigible a partir del mes siguiente a la notificación por escrito a la otra parte, indicando el porcentaje aplicado y, si se solicita, acompañada de la certificación oficial del INE. Esta notificación puede realizarse mediante una nota en el recibo de la mensualidad anterior (artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos LAU).
Fianza
En España, la Ley de Arrendamientos Urbanos exige el depósito de una fianza equivalente a una mensualidad para viviendas y dos mensualidades para inmuebles de uso distinto, como locales comerciales u oficinas.
Garantías adicionales o complementarias a la fianza
Además de la fianza, el arrendador puede solicitar garantías adicionales como un aval bancario o un depósito extra. Es importante asegurarse de que estas condiciones estén claramente detalladas en el contrato y que se realice un justificante de los importes entregados.
Gastos de comunidad
Los gastos de comunidad son aquellos importes destinados al mantenimiento y conservación del edificio y de las zonas comunes de un inmueble. Incluyen servicios como la limpieza, el funcionamiento del ascensor, la iluminación de espacios comunes, el mantenimiento de jardines o piscinas y las reparaciones en elementos comunes como tejados o fachadas.
El importe de estos gastos varía en función de los servicios y zonas comunes existentes, así como del tamaño del inmueble y del número de vecinos que lo comparten.
Aunque en principio estos costes corresponden al propietario, es posible que se repercutan al inquilino a través del contrato de arrendamiento. Por ello, es fundamental que verifiques qué conceptos están incluidos en el contrato, de modo que puedas tener una visión clara del coste total del alquiler.
Prórroga tácita
La prórroga tácita es la renovación automática del contrato de arrendamiento una vez finalizado el plazo inicialmente acordado, si ninguna de las partes manifiesta su voluntad de no renovarlo. Esto significa que, si ni el arrendador ni el arrendatario comunican su intención de no continuar con el contrato, este se prorroga por un nuevo periodo de duración igual al anterior, manteniendo las mismas condiciones.
Aunque no se pacte, se aplicará en los términos establecidos por la ley, pero es aconsejable que se incluya en el contrato de alquiler como cláusula específica.
En España, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula estas prórrogas para contratos de vivienda, estableciendo plazos específicos para la duración y renovación automática, salvo que se pacte lo contrario en el contrato.
Es importante que ambas partes conozcan los plazos para comunicar la no renovación con antelación, evitando que la prórroga tácita entre en vigor sin su consentimiento.
Seguro de alquiler
Cada vez es más habitual que los arrendadores soliciten al inquilino la contratación de un seguro de alquiler, que protege frente a posibles impagos o daños al inmueble. En ese supuesto, es recomendable que esta condición quede reflejada claramente en el contrato de alquiler.
Cesión del contrato
En algunos casos, el arrendatario puede ceder su contrato de alquiler a un tercero. La posibilidad de realizar esta cesión dependerá de lo que establezcan las cláusulas del contrato. Puede ser necesaria la autorización previa y por escrito del arrendador para que la cesión sea válida, por lo que es fundamental revisar este aspecto antes de firmar.
Impuestos y gastos adicionales
Además de la fianza y los gastos de comunidad, es importante aclarar en el contrato quién será responsable del pago de otros gastos relacionados con el inmueble, como el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), tasas municipales y los suministros de agua, luz o gas. Esta claridad evita conflictos y asegura que ambas partes conozcan sus obligaciones económicas durante la vigencia del contrato de alquiler.
Modificación del contrato
Es importante asegurarse de que cualquier adenda o modificación del contrato quede siempre por escrito y firmado por ambas partes. Esto no solo garantiza la validez legal del acuerdo, sino que también previene malentendidos a futuro.
Conocer a fondo los contratos de alquiler es fundamental para evitar conflictos, proteger tus derechos y asegurarte de cumplir con tus obligaciones. Además, existen modelos de contrato de alquiler disponibles que pueden servir como guía, adaptándolos a los diferentes tipos de arrendamientos. Revisar detenidamente cada cláusula permite una negociación más transparente y segura.
