Qué es el catastro, para qué sirve y cómo consultarlo paso a paso
Antes de comprar, vender, alquilar o heredar un inmueble es imprescindible consultar su situación catastral. Este registro contiene datos como la superficie, el uso del inmueble, su valor catastral o su referencia identificativa, y tiene un impacto directo en los impuestos que se pagan por él.
¿Qué es el catastro?
El catastro es un registro administrativo obligatorio gestionado por el Ministerio de Hacienda que recoge información detallada sobre los bienes inmuebles, ya sean urbanos, rústicos o de características especiales, presentes en la mayor parte del territorio nacional.
Quedan excluidas de este sistema las comunidades forales de Navarra y el País Vasco, que gestionan sus propios catastros de forma independiente.
La función principal del catastro es identificar físicamente cada inmueble, describir sus características y asignarle un valor catastral. Este valor servirá como base para múltiples fines tributarios y administrativos.
A diferencia del Registro de la Propiedad, el catastro no acredita la titularidad jurídica, pero sí proporciona una representación técnica, económica y geográfica de los inmuebles. También incorpora su delimitación gráfica y otros datos esenciales para la gestión territorial.
¿Para qué sirve el catastro?
El catastro cumple una serie de funciones clave, tanto para los ciudadanos como para la administración pública:
- Fiscales: es la base para calcular impuestos como el IBI, la plusvalía municipal, el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas IRPF y el Impuesto sobre Patrimonio.
- Jurídicas y administrativas: facilita la planificación urbana y rural, la ordenación del territorio y el acceso a subvenciones o ayudas públicas.
- Transparencia del mercado: permite conocer las características reales de un inmueble, lo que aporta seguridad en compraventas, herencias o transmisiones de propiedad.
- Colaboración institucional: proporciona datos a ayuntamientos, notarios, registradores, comunidades autónomas y otras entidades públicas para trámites y procedimientos oficiales.
¿Qué información contiene el catastro?
Cada inmueble inscrito en el catastro cuenta con una descripción detallada que incluye aspectos físicos, jurídicos y económicos.
| Campo | Descripción |
|---|---|
| Localización exacta | Dirección completa del inmueble |
| Referencia catastral | Código único de 20 caracteres |
| Uso o destino | Viviendas, locales, oficinas, fincas rústicas, terrenos urbanos, etc. |
| Superficie construida | Metros cuadrados y metros cuadrados construidos |
| Titular catastral | Nombre del propietario y su NIF/NIE |
| Valor catastral | Importe fiscal asignado por Hacienda |
| Cartografía catastral | Plano y representación gráfica del inmueble |
¿Qué es la referencia catastral?
La referencia catastral es un identificador único obligatorio que permite localizar un inmueble dentro del sistema catastral español. Es un código alfanumérico de 20 caracteres que aparece en el recibo del IBI, escrituras, notas simples y otros documentos legales. Es imprescindible para:
- Tramitar compraventas, alquileres o herencias.
- Consultar información en la Sede Electrónica del Catastro.
- Coordinar con el Registro de la Propiedad.
- Calcular impuestos y presentar declaraciones fiscales.
¿Cómo se calcula el valor catastral?
El valor catastral se obtiene aplicando criterios técnicos de valoración aprobados en las ponencias de valores de cada municipio. Incluye:
- Valor del suelo (en función de su ubicación, urbanización y uso).
- Valor de la construcción (según superficie, calidad, antigüedad y estado).
Este valor nunca puede superar el valor de mercado, y se actualiza periódicamente mediante procedimientos individuales o colectivos.
Impacto fiscal del valor catastral
El valor catastral afecta directamente a:
- IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
- Plusvalía municipal.
- IRPF (renta imputada por segunda vivienda).
- Impuesto sobre Patrimonio.
- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
También sirve para determinar la capacidad económica de los propietarios, siendo un criterio utilizado en la concesión de ayudas públicas.
¿Cómo se inscribe un inmueble en el catastro?
La inscripción en el catastro es obligatoria y gratuita para todo propietario. Debe realizarse en un plazo máximo de dos meses desde que se produce alguna de las siguientes situaciones:
- Construcción de un nuevo inmueble.
- Ampliación, reforma o demolición.
- Agrupación, segregación o división de fincas.
- Cambios de uso (por ejemplo, convertir local en vivienda).
- Transmisión de dominio (compraventa, herencia, donación).
El titular catastral está obligado a declarar ante la Dirección General del Catastro las alteraciones de sus características, como ampliaciones, reformas, cambios de uso o cualquier modificación física, económica o jurídica del inmueble.
Formas de inscripción y modificación
- Declaración del titular: mediante formulario 900D (online o presencial).
- Comunicación por notarios y registradores.
- Procedimientos de inspección o revisión catastral.
Diferencias entre catastro y Registro de la Propiedad
| Característica | Catastro | Registro de la Propiedad |
|---|---|---|
| Naturaleza | Administrativa | Jurídica |
| Gestión | Ministerio de Hacienda | Ministerio de Justicia |
| ¿Es obligatorio? | Sí | No (pero recomendable) |
| Coste | Gratuito | De pago |
| Qué registra | Características del inmueble | Derechos sobre el inmueble |
| Valor legal | No acredita propiedad | Otorga seguridad jurídica |
Ambos registros son complementarios. Una inversión segura debe verificar que los datos coinciden en catastro y registro.
¿Cómo consultar el catastro?
Puedes acceder a toda la información pública del catastro desde la:
¿Qué puedes hacer en la web del catastro?
- Buscar inmuebles por dirección, referencia catastral o coordenadas.
- Descargar planos, fichas descriptivas y gráficas.
- Solicitar certificados.
- Consultar si un inmueble está coordinado con el registro.
- Presentar declaraciones o subsanar errores.
Además, existe la app oficial Catastro_app, que permite gestionar información desde el móvil, y servicios presenciales en ayuntamientos y diputaciones.
¿Qué ocurre si no se actualiza en catastro?
No declarar alteraciones puede tener consecuencias:
- Sanciones económicas (de 60 a 6.000 €).
- Problemas legales en compraventas o herencias.
- Cálculo erróneo de impuestos.
- Posibles inspecciones.
Mantener el catastro actualizado es una obligación legal y una herramienta de protección para el propietario.
Catastro en España: características y particularidades
- Existen cinco sistemas catastrales: uno estatal (el más extendido) y cuatro forales (País Vasco y Navarra).
- En País Vasco y Navarra, el catastro está gestionado por las Haciendas Forales y contiene datos específicos.
- El sistema español es uno de los más avanzados de Europa en digitalización y acceso gratuito.
- Desde 2011, se puede realizar la descarga masiva gratuita de datos catastrales para usos empresariales o técnicos.
El funcionamiento del catastro está regulado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, que aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
¿Cuál es la diferencia entre valor catastral y valor de mercado?
El valor catastral suele ser muy inferior al de mercado y se actualiza periódicamente.
| Aspecto | Valor catastral | Valor de mercado |
|---|---|---|
| Definición | Valor asignado por Hacienda según criterios técnicos | Precio estimado al que se podría vender un inmueble |
| Finalidad | Cálculo de impuestos (IBI, IRPF, Plusvalía...) | Transacciones inmobiliarias, tasaciones y mercado |
| Quién lo establece | Administración Pública (Catastro) | Oferta y demanda del mercado |
| Frecuencia de actualización | Periódica, mediante revisiones catastrales | Continuamente, según condiciones reales del mercado |
| Relación entre ambos | Siempre inferior al valor de mercado | Puede ser muy superior al valor catastral |
Entender qué es el catastro y cómo funciona es esencial para cualquier propietario, inversor o profesional del sector inmobiliario. Este registro no solo tiene implicaciones fiscales, sino que también garantiza la seguridad jurídica, facilita operaciones inmobiliarias y proporciona transparencia al mercado.
