Qué es la plusvalía municipal y cómo se calcula
Guía para comprender este impuesto municipal que se aplica entre la adquisición de un inmueble y su transmisión.
La plusvalía municipal es un impuesto que grava el incremento de valor de los terrenos urbanos cuando se transmite una propiedad por compraventa, herencia o donación. Su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) y debe abonarse en el ayuntamiento donde se encuentra el inmueble.
A continuación, te explicamos exactamente qué es la plusvalía municipal, cómo se calcula, en qué casos se paga y quién está obligado a hacerlo.
¿Cuándo se aplica el impuesto de plusvalía municipal?
Este impuesto municipal se aplica en transmisiones de la propiedad de terrenos de naturaleza urbana o en la constitución o transmisión de derechos reales de goce limitativos del dominio sobre dichos terrenos, como viviendas, locales, oficinas, terrenos, etc.
Los negocios jurídicos sujetos a la plusvalía municipal son:
- Compraventa
- Permuta
- Donación
- Herencia
- Excesos de adjudicación
- Expropiación forzosa
- Subasta judicial o notarial
- Usucapión
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
Para la plusvalía municipal se tienen en cuenta los siguientes elementos:
- Ordenanza fiscal del ayuntamiento: cada municipio establece sus propios coeficientes y tipos impositivos.
- Valor catastral del suelo: se puede consultar en el recibo del IBI o en la sede del Catastro Inmobiliario. El valor catastral de la vivienda viene determinado por el valor del suelo y el valor de la edificación.
- Tiempo de tenencia del inmueble: este impuesto tiene en cuenta el periodo de generación del incremento de valor, es decir, el número de años transcurridos desde que adquiriste el inmueble. Cuanto mayor sea el tiempo de propiedad, mayor puede ser el impuesto, ya que se multiplicará el valor catastral por los años transcurridos y los coeficientes que aprueben los ayuntamientos.
| Elemento | Descripción |
|---|---|
| Valor catastral del suelo | Valor asignado por el Catastro al terreno (no al total del inmueble) |
| Coeficiente del ayuntamiento | Porcentaje aplicado según los años de tenencia |
| Tipo impositivo | Porcentaje aplicado por el ayuntamiento sobre la base imponible |
| Fórmula | Valor catastral del suelo × Coeficiente × Tipo impositivo |
| Resultado (cuota del impuesto) | Valor catastral del suelo multiplicado por el coeficiente y el tipo impositivo |
¿Quién paga la plusvalía municipal?
Las circunstancias determinan quién paga la plusvalía en cada caso. El sujeto obligado al pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) depende del tipo de transmisión:
- En transmisiones a título gratuito, donaciones o herencias (transmisiones mortis causa): el impuesto lo paga quien adquiere el inmueble o derecho real.
- En transmisiones a título oneroso, compraventas o permutas: paga quien transmite el inmueble o derecho real, el vendedor. Si el transmitente es una persona física no residente en España, el adquirente actúa como sustituto del contribuyente y es responsable del pago
Plazos para pagar el impuesto
Es importante presentar la declaración del impuesto dentro de los plazos establecidos para evitar recargos o sanciones.
- Donaciones y compraventas: 30 días hábiles contados desde la fecha de transmisión.
- Herencias: 6 meses a contar desde la fecha del fallecimiento, prorrogables por otros 6 si se solicita en el periodo anterior.
Regulación de la plusvalía municipal
Este impuesto está regulado en los artículos 104 y siguientes de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (Real Decreto Legislativo 2/2004 de 5 de marzo).
En Madrid se regula mediante la Ordenanza Fiscal Reguladora del IIVTNU, según la redacción aprobada en el BOCM de 30 de diciembre de 2014.
¿Cuándo no se paga la plusvalía municipal?
En 2017, una sentencia del Tribunal Constitucional declaró inconstitucionales y nulos los artículos 107.1, 107.2 a) y 110.4 del Real Decreto Legislativo 2/2004, en la medida en que sometían a tributación situaciones en las que no existía un incremento real del valor del terreno.
Por tanto, no se debe pagar este impuesto si se demuestra que no ha habido un aumento en el valor del terreno entre la adquisición y la transmisión. Los contribuyentes pueden reclamar la devolución del impuesto pagado si acreditan la inexistencia de incremento de valor mediante escrituras o una prueba pericial.
¿Cómo reclamar la plusvalía municipal si no hay incremento del valor del terreno?
Puedes presentar una prueba pericial o documentación (como escrituras) que acredite la ausencia de incremento del valor del terreno en el momento de su trasmisión.
Métodos para presentar una reclamación si no hay ganancia en la plusvalía municipal:
- Recurso de reposición.
- Solicitud de rectificación de la autoliquidación.
Plazos establecidos para reclamar la devolución de la plusvalía municipal
- Autoliquidaciones: hasta 4 años desde la presentación.
- Liquidaciones: 1 mes desde la notificación.
