Gastos e impuestos en la compra de una vivienda

Si estás considerando comprar una vivienda, es importante que tengas en cuenta los gastos e impuestos que deberás asumir además de la hipoteca. Te explicamos los impuestos asociados a la compra de una vivienda en Madrid.

Los gastos relacionados con la compra variarán dependiendo de si la propiedad es nueva o de segunda mano, y también si decides financiarla mediante hipoteca con una entidad financiera o no.

Impuestos por la compra de una vivienda nueva con hipoteca

IVA - Impuesto sobre el Valor Añadido: Si la vivienda es nueva el comprador debe pagar el IVA al vendedor, que será el que haga el ingreso del impuesto en Hacienda.

En general, el IVA aplicable será del 10% del importe escriturado. No obstante, las viviendas de protección oficial (VPO) acogidas a régimen especial o de promoción pública se benefician de un tipo reducido del 4%. Este tipo impositivo también se aplica a los anexos y plazas de garaje (hasta un máximo de dos por vivienda si se venden conjuntamente), mientras que si se venden por separado o se trata de locales comerciales, se aplica el 21%.
El IVA también se aplica a los anexos y plazas de garaje (hasta un máximo de dos por vivienda si se venden conjuntamente), con el mismo tipo del 10%. Si se venden por separado o se trata de locales comerciales, se aplica un 21%.

Notaría: La escritura pública de compraventa, realizada ante notario, es necesaria para inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad.

Registro de la Propiedad: Aunque no es obligatorio, inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad es recomendable para proteger los derechos del comprador. Además, es requerido por las entidades financieras si se solicita una hipoteca. El precio depende de los aranceles del registrador, que generalmente es entre el 0,1% y el 0,25% del precio de la vivienda.

IAJD – Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: El Impuesto de Actos Jurídicos se aplica en documentos notariales, administrativos y mercantiles. Este impuesto lo paga el comprador y dependerá de cada comunidad autónoma. En el caso de Madrid es de un 0,70%.

Al realizar la compra a través de una entidad bancaria, es decir solicitando una hipoteca para poder afrontar el importe de la compra, habría que tener en cuenta los gastos asociados al préstamo hipotecario:

Tasación de la vivienda: Este gasto le corresponde pagarlo al comprador y es necesario para que la entidad financiera sepa qué importe va a conceder de préstamo, que suele situarse en torno al 80% del precio de compra de la vivienda.
El resto de los gastos que serían necesarios para constituir el préstamo hipotecario (notaría, AJD, Registro y gestoría) desde la nueva Ley hipotecaria de junio de 2019, Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019, serán asumidos por la entidad financiera.
Algunas entidades bancarias también pueden aplicar una comisión de apertura sobre el préstamo hipotecario.

Impuestos por la compra de una vivienda usada o de segunda mano con hipoteca

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ITP: El porcentaje de pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en la compra de una vivienda de segunda mano depende de la comunidad autónoma en la que se encuentre situada la vivienda.

En el caso de Madrid el pago será de un 6% del importe escriturado por norma general y de un 4% en el caso de familia numerosa. Este supuesto será cuando la persona titular de la familia numerosa sea propietario/a de la vivienda. También en el caso de que la anterior vivienda habitual fuera propiedad de las personas titulares de la familia numerosa, esta se venda en el plazo de dos años anteriores o posteriores a la adquisición de la nueva vivienda habitual.
Esto no será exigible en el caso de que se trate de un inmueble contiguo a la vivienda habitual para unirse a esta con el fin de que tenga un total de superficie mayor. Hay un plazo de 30 días hábiles desde la formalización de la operación para el pago de este impuesto.

Notaría: En la notaría se realiza la escritura pública de compraventa de la vivienda para poder inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad.

Registro de la Propiedad: Tras comprar una casa y pagar los impuestos, esta debe registrarse. Aunque no es obligatorio, inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad es recomendable para proteger los derechos del comprador.

Plusvalía Municipal: La Plusvalía Municipal o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), se aplica por el beneficio que se haya obtenido de un inmueble en el tiempo en el que haya pertenecido al que transmita el inmueble.

Como en el caso anterior de la compra de vivienda nueva con hipoteca, al realizar la compra de vivienda de segunda mano solicitando un préstamo hipotecario a una entidad bancaria habrá que tener en cuenta exactamente los mismos gastos: la tasación de vivienda y el resto de los gastos que se necesitan para constituir dicho préstamo (notaría, AJD, registro y gestoría) serán asumidos por la entidad bancaria, tal y como establece la nueva Ley de Crédito Inmobiliario 5/2019.

En el caso de viviendas usadas, el IAJD no se aplica sobre la compraventa, sino únicamente sobre la constitución del préstamo hipotecario.

Impuestos por la compra de una vivienda nueva sin hipoteca

Si no necesitamos pedir un préstamo hipotecario y tenemos el importe para afrontar la compra de la vivienda debemos tener en cuenta los siguientes gastos:

IVA o Impuesto sobre el Valor Añadido: El porcentaje será el mismo que en el primer caso, en general, un 10% del total de la compra.
IAJD o Impuesto Actos Jurídicos Documentados: Este impuesto lo paga el comprador, y dependerá de cada comunidad autónoma. En el caso de Madrid es de un 0,70%.
Notaría.
Registro de la propiedad.

Tanto el IVA como el IAJD deben abonarse en un plazo de 30 días hábiles desde la formalización de la compraventa.

Impuestos por la compra de una vivienda usada o de segunda mano sin hipoteca

Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: Este impuesto dependerá de la comunidad autónoma donde se realice la compra, en Madrid está en un 6% de forma general.
Notaría: Por la realización de la escritura de compraventa del inmueble.
Registro de la Propiedad.

Comparativa de impuestos en la compra de vivienda nueva vs. usada
Concepto	Vivienda nueva con hipoteca	Vivienda usada con hipoteca	Vivienda nueva sin hipoteca	Vivienda usada sin hipoteca
IVA / ITP	10% (o 4% si es VPO)	No aplica, se paga ITP del 6%	10%	No aplica, se paga ITP del 6%
IAJD	0,70%	0,70%	0,70%	0,70%
Notaría	Sí	Sí	Sí	Sí
Registro de la Propiedad	Sí (0.1% - 0.25%)	Sí (0.1% - 0.25%)	Sí (0.1% - 0.25%)	Sí (0.1% - 0.25%)
Tasación de vivienda	Sí (a cargo del comprador)	Sí (a cargo del comprador)	No aplica	No aplica
Gastos de gestoría	Sí (por la hipoteca)	Sí (por la hipoteca)	No aplica	No aplica

Comparativa de impuestos y gastos al comprar una vivienda nueva o usada con y sin hipoteca.

Otros gastos en la compra de una vivienda

Además de los impuestos ya mencionados, hay que tener en cuenta otros gastos que habrá que pagar:

Gastos de la agencia inmobiliaria, en el caso de que la compra se haya realizado a través de este servicio.
IBI o Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que lo pagará el que haya sido propietario del inmueble a día 1 de enero del año de la venta de la vivienda.
Certificado de Eficiencia Energética: es obligatorio que el vendedor proporcione este documento antes de la firma de la compraventa.
Gastos de comunidad, que lo común es que sean asumidos por el vendedor hasta la compraventa, aunque puede pactarse previamente de otra manera en algunos casos.
Provisión de fondos: en caso de solicitar hipoteca, es habitual que el banco solicite una provisión inicial de fondos para cubrir los gastos, que luego se regulariza tras la firma.

Gastos en la venta de una vivienda

En la parte del vendedor, también hay una serie de gastos que debe asumir el vendedor de la vivienda:

El IIVTNU o plusvalía municipal.
El precio de la agencia inmobiliaria, si se ha utilizado este servicio (en algunos casos, el precio de la agencia se paga entre el comprador y el vendedor).
Los gastos de cancelación de la hipoteca si fuera necesario.