Extinción de condominio: qué es, cómo se hace paso a paso y cuánto cuesta
La extinción de condominio es el proceso legal para poner fin a la copropiedad de una vivienda cuando hay varios propietarios, algo habitual en casos de herencias, divorcios o compras conjuntas.
Cuando un inmueble pertenece a varias personas, se dice que está en proindiviso. Esto significa que cada propietario tiene un porcentaje, pero no una parte física concreta de la vivienda. Este tipo de propiedad compartida puede generar conflictos, ya que todas las decisiones importantes —como vender, alquilar o reformar— requieren el acuerdo de todos los copropietarios y afectan directamente a sus derechos de propiedad.
En esta guía te explicamos qué es la extinción de condominio, cómo se hace paso a paso, cuánto cuesta y qué impuestos se pagan en 2026.
¿Qué es la extinción de condominio?
La extinción de condominio es el acto por el que se pone fin a la propiedad común de un inmueble cuando pertenece a varios propietarios.
¿Cuándo se utiliza la extinción de condominio?
La extinción de condominio se utiliza principalmente en estas situaciones:
- Divorcios o separaciones.
- Herencias entre hermanos.
- Compras conjuntas entre parejas, amigos o socios.
- Disolución de inversiones inmobiliarias.
En todos estos casos, la copropiedad puede convertirse en un obstáculo, por lo que la extinción permite repartir el bien.
Tipos de extinción de condominio
Existen dos formas de llevar a cabo la extinción de condominio:
Extinción de condominio amistosa
Se produce cuando todos los copropietarios están de acuerdo. Es la opción más rápida, económica y recomendable.
Extinción de condominio judicial
Cuando no existe acuerdo entre los copropietarios, cualquiera de ellos puede solicitar la división de la cosa común mediante un procedimiento judicial, conocida en derecho como actio communi dividendo.
Este proceso puede durar entre 1 y 2 años y puede terminar con la venta del inmueble en subasta pública.
Cómo hacer una extinción de condominio paso a paso
Estos son los pasos para hacer una extinción de condominio vía amistosa de forma correcta:
- Acuerdo entre las partes.
- Valoración del inmueble mediante tasación.
- Cálculo de la compensación económica.
- Firma de escritura pública ante notario.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad.
1. Acuerdo entre los copropietarios
Los copropietarios deben acordar quién se adjudica la propiedad, el importe de la compensación al resto y la gestión de la hipoteca, en caso de que exista. Si hay financiación pendiente, se recomienda tramitar una novación hipotecaria para liberar de la deuda al copropietario saliente.
2. Valoración del bien inmueble
Para extinguir un condominio es determinante conocer el valor real del inmueble, ya sea mediante una tasación profesional o una valoración consensuada entre las partes.
3. Cálculo de compensación económica
El importe del inmueble servirá de base para calcular la compensación económica y los impuestos aplicables.
4. Firma de la escritura pública ante notario
El acuerdo debe formalizarse mediante escritura pública de extinción de condominio.
5. Inscripción en Registro de la Propiedad
Con la escritura pública debe procederse a su inscripción en el Registro de la Propiedad, actualizando la titularidad del inmueble a nombre del nuevo propietario único. Este trámite otorga validez jurídica y garantiza la seguridad de la operación frente a terceros.
Cómo hacer una extinción de condominio forzosa (vía judicial)
El proceso para hacer una extinción de condominio cuando no hay acuerdo entre las partes es:
- Presentación de demanda (división de cosa común).
- Procedimiento judicial.
- Posible tasación judicial.
- Resolución:
- Adjudicación a un copropietario.
- Subasta pública.
Requisitos para la extinción de condominio
Para poder realizarla deben cumplirse:
- Existencia de copropiedad (proindiviso).
- Que al menos un propietario quiera salir.
- Que el bien sea indivisible (como una vivienda).
- Acuerdo entre partes (o resolución judicial).
Qué impuestos se pagan en una extinción de condominio
Una de las principales ventajas de la extinción de condominio es su fiscalidad, ya que en la mayoría de los casos resulta más económica que una compraventa.
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Es el principal impuesto que se paga en una extinción de condominio. Se aplica sobre el valor adjudicado, cuyo tipo impositivo puede oscilar entre el 0,5% y 1,5% según la comunidad autónoma.
IRPF
Solo se paga si existe una ganancia patrimonial, es decir, si la compensación recibida supera el valor de adquisición original. Según el Tribunal Supremo, si el valor del inmueble se actualiza y se genera una ganancia patrimonial, esta deberá incluirse y, en su caso, tributar en el IRPF del transmitente.
Plusvalía municipal
Por lo general esta operación no está sujeta a plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Tampoco se devenga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Cuánto cuesta una extinción de condominio
Además de los impuestos, la extinción de condominio implica una serie de gastos:
- Notaría.
- Registro de la Propiedad.
- Gestoría.
- Tasación (si hay hipoteca).
- Comisión de novación hipotecaria.
Excesos de adjudicación
Uno de los aspectos más importantes en la extinción de condominio es evitar los llamados excesos de adjudicación evitables.
Si la compensación no se ajusta correctamente, Hacienda puede considerar la operación como una compraventa, lo que implicaría pagar ITP (6%-10%) en lugar de AJD.
Extinción de condominio con hipoteca
Cuando el inmueble tiene una hipoteca vigente, la extinción del condominio no modifica automáticamente las obligaciones del préstamo. Aunque uno de los copropietarios se adjudique la vivienda y compense al otro, ambos siguen siendo deudores mientras el banco no actualice el contrato.
Por ello, es necesario formalizar una novación hipotecaria, que traslada la deuda al nuevo titular y requiere la aprobación de la entidad bancaria, que evaluará su solvencia y podrá ajustar algunas condiciones, como el tipo de interés o el plazo.
Extinción de condominio entre cónyuges en divorcios y separaciones
En los procesos de divorcio o separación, la extinción de condominio es una fórmula habitual para repartir el patrimonio común. Permite adjudicar la vivienda familiar a uno de los cónyuges, que compensa económicamente al otro, simplificando la disolución del régimen económico matrimonial.
Puede incorporarse al convenio regulador y formalizarse en la misma escritura pública de divorcio, lo que agiliza el trámite y reduce costes fiscales y notariales.
Cuando hay hijos menores, el derecho de uso de la vivienda familiar otorgado al progenitor custodio prevalece, aunque cambie la titularidad. A nivel fiscal, solo tributa por AJD y está exenta del ITP, lo que supone un trato fiscal favorable.
Extinción de condominio entre hermanos en herencias
En el reparto de una herencia, la extinción de condominio es especialmente útil cuando una situación de copropiedad dificulta la gestión del patrimonio común, ya que suele ocurrir que varios herederos reciban un inmueble en proindiviso. Este procedimiento ofrece una vía sencilla para adjudicar el bien a uno de ellos, compensando al resto según el valor de su cuota hereditaria.
Si no hay consenso, cualquiera de los herederos puede solicitar la división judicial de la herencia, que, en caso de bienes indivisibles, puede derivar en una venta en subasta pública y en el posterior reparto del importe entre los coherederos.
Extinción de condominio en disolución de sociedades
En la disolución de sociedades o proyectos de inversión conjunta, los socios pueden recurrir a la extinción de condominio para adjudicar la titularidad plena del bien a uno de ellos, compensando a los demás conforme a su participación.
¿Es lo mismo extinción de condominio que compraventa?
Aunque puede parecerlo, la extinción de condominio no es una compraventa.
En una compraventa hay transmisión de propiedad entre partes distintas, mientras que en la extinción de condominio lo que se produce es una redistribución de un bien ya compartido.
Comparativa entre impuestos de extinción de condominio y compraventa
Estas son las principales diferencias fiscales entre una extinción de condominio y una compraventa.
| Concepto | Extinción de condominio | Compraventa |
|---|---|---|
| Impuesto principal | AJD (Actos Jurídicos Documentados) | ITP (Transmisiones Patrimoniales) |
| Tipo impositivo | 0,5%- 1,5% | 6%- 10% |
| Plusvalía municipal | Exento | Sujeto |
| IRPF | Solo si hay ganancia patrimonial | Sujeto a beneficio total |
Ejemplo práctico de la extinción de condominio:
Dos personas tienen una vivienda al 50% valorada en 200.000 euros. Uno de ellos decide quedarse con el inmueble y compensa al otro con 100.000 euros.
En este caso, la operación tributaría únicamente por AJD (aproximadamente 2.000 euros), en lugar de pagar entre 12.000 y 16.000 euros como ocurriría en una compraventa.
Ventajas e inconvenientes de la extinción de condominio
Ventajas de la extinción de condominio
- Ahorro fiscal (AJD).
- Proceso rápido si hay acuerdo.
- Permite liberar a uno de los titulares de responsabilidades conjuntas.
- Simplifica la gestión patrimonial.
Inconvenientes de la extinción de condominio
- Riesgo hipotecario si no se formaliza la novación.
- Posibles conflictos en la valoración.
- Puede generar ganancia patrimonial en el IRPF.
- Costes notariales y registrales.
Errores frecuentes en la extinción de condominio
- No justificar la indivisibilidad del bien.
- Calcular mal la compensación.
- Generar excesos de adjudicación.
- No asesorarse fiscalmente.
Marco legal de la extinción de condominio
La extinción de condominio está regulada desde el artículo 400 del Código Civil español hasta el artículo 406, artículos que reconocen el derecho de cualquier copropietario a solicitar dividir la cosa común.
El artículo 404 dispone que cuando el inmueble es indivisible, como sucede habitualmente con una vivienda o local, el bien puede adjudicarse a uno de los copropietarios, con la correspondiente compensación económica al resto, o venderse en pública subasta si no existe acuerdo entre las partes.
El artículo 402 permite designar árbitros o amigables componedores para resolver discrepancias sin acudir a la vía judicial. Y, en caso de conflicto, la Ley de Enjuiciamiento Civil (artículo 670) regula el procedimiento de venta forzosa mediante subasta pública.
Preguntas frecuentes sobre la extinción de condominio
¿Cuánto tarda una extinción de condominio?
Una extinción de condominio puede tardar entre 2 y 6 semanas si existe acuerdo entre las partes, ya que solo requiere firma ante notario e inscripción registral.
En cambio, si se realiza por vía judicial, el proceso puede alargarse entre 1 y 2 años, especialmente si termina en subasta pública.
¿Quién paga los gastos de la extinción de condominio?
Los gastos de la extinción de condominio suelen repartirse entre los copropietarios, aunque pueden acordarse de forma diferente.
Normalmente incluyen notaría, registro e impuestos (AJD), siendo habitual que quien se adjudica el inmueble asuma la mayor parte.
¿Se puede hacer una extinción de condominio sin notario?
No, la extinción de condominio requiere formalizarse mediante escritura pública ante notario para que tenga validez legal y pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad.
¿Qué pasa si un copropietario no quiere vender?
Si no hay acuerdo, cualquier copropietario puede pedir la división de la cosa común a través de la vía judicial.
¿Qué es más barato, extinción de condominio o compraventa?
La extinción de condominio suele ser más económica, ya que tributa por AJD en lugar de ITP, como ocurre en una compraventa.
¿Se puede hacer una extinción de condominio con hipoteca?
Sí, pero la hipoteca no desaparece automáticamente. Es necesario realizar una novación hipotecaria para que el banco libere al copropietario que desea salir y se quede como único deudor el que se queda con la vivienda.
