Cómo hacer una due diligence en la compraventa de un inmueble
La due diligence es un proceso que se ha convertido en una práctica estándar en el mercado inmobiliario español. Su objetivo es evaluar los riesgos y garantizar que una compraventa se realiza con transparencia, seguridad y conocimiento real del activo. Este proceso de revisión permite al comprador o inversor comprobar la realidad de la empresa vendedora y del activo objeto de compraventa.
Profundizamos en el concepto para definir qué es la due diligence, para qué sirve en el sector inmobiliario y cómo hacerla paso a paso para garantizar una compraventa segura.
¿Qué es la due diligence?
La due diligence, o diligencia debida en español, es un proceso de investigación, revisión exhaustiva, auditoría o verificación integral que se realiza antes de cerrar una operación de compraventa inmobiliaria.
Su finalidad es verificar la situación real del inmueble, identificar posibles riesgos legales, fiscales o técnicos y garantizar que la inversión se realiza con información completa, fiable y sin riesgos ocultos antes de firmar la compraventa.
En el ámbito inmobiliario, la debida diligencia para oficinas, locales y naves industriales resulta especialmente relevante en algunas operaciones, ya que implica analizar todos los aspectos financieros, legales, urbanísticos y técnicos de una propiedad antes de formalizar la compra.
Propósito de la due diligence inmobiliaria
Hacer una due diligence es tanto una medida preventiva como una herramienta estratégica en la compraventa de un inmueble. Estos son los principales motivos para realizarla:
- Evitar riesgos legales y económicos: permite detectar cargas registrales, deudas fiscales o litigios que podrían afectar a la propiedad.
- Identificar oportunidades de valor añadido: como opciones de reposicionamiento comercial o mejoras energéticas que incrementan la rentabilidad del activo.
- Garantizar transparencia: asegura que la información facilitada por el vendedor es veraz, completa y actualizada.
- Mejorar la negociación: el resultado de la auditoría puede servir para ajustar el precio o exigir reparaciones antes del cierre de la operación.
En definitiva, la due diligence inmobiliaria permite comprar con seguridad y conocimiento real del activo, especialmente en operaciones de alto valor o con oportunidad de inversión.
Tipos de due diligence en una operación inmobiliaria
Dependiendo del tipo de propiedad, residencial, oficinas, locales, naves o suelos, y de la complejidad de la operación, la due diligence puede abarcar diferentes áreas de análisis, que no son excluyentes entre sí. Las principales son:
1. Due diligence financiera y fiscal
- Evalúa la viabilidad económica de la operación.
- Se revisan los datos económicos y tributarios del inmueble: balances, rentas, gastos operativos, impagos de impuestos (IBI, plusvalía o IVA), rentabilidad real del activo y cumplimiento de obligaciones tributarias derivadas de la transmisión, como el IVA o el ITPAJD, según el tipo de operación.
- Además de analizar la rentabilidad actual, se valora la proyección futura del activo en función de su ubicación, demanda del mercado y potencial de revalorización.
2. Due diligence legal y urbanística
- Analiza la titularidad del inmueble, la existencia de cargas registrales o gravámenes, y el cumplimiento de la normativa urbanística.
- Incluye la verificación en el Registro de la Propiedad, revisión de escrituras, contratos de arrendamiento, licencias de obra o actividad, y certificaciones municipales.
- Revisa las posibles sanciones o infracciones, teniendo en cuenta las diferencias en materia de urbanismo según la comunidad autónoma o el ayuntamiento correspondiente.
- En operaciones complejas, como la revisión legal en compraventa de centros comerciales, adquiere una especial relevancia, ya que abarca arrendamientos múltiples, cesiones de espacios y contratos de explotación.
3. Due diligence técnica o estructural
- Examina el estado físico del edificio: estructura, instalaciones eléctricas, climatización, accesibilidad y cumplimiento de normativas de seguridad.
- Un informe técnico puede revelar deficiencias o reformas necesarias que influyan en el precio final o en la viabilidad del activo.
4. Due diligence medioambiental
- Evalúa la posible contaminación del terreno, la eficiencia energética del inmueble y el cumplimiento de los estándares ESG (Environmental, Social and Governance).
- También revisa las normativas vigentes en materia de sostenibilidad.
5. Due diligence laboral y de gestión
- En activos con personal asignado (por ejemplo, hoteles o centros comerciales), la revisión incluye también los recursos humanos, analizando contratos laborales, nóminas, seguros sociales y estructura organizativa.
Cómo hacer una due diligence paso a paso
El proceso de due diligence en una compraventa inmobiliaria suele desarrollarse en cinco fases principales:
1. Planificación y firma de acuerdos
Los inversores o compradores definen los objetivos del análisis con una carta de intenciones, normalmente basada en una oferta no vinculante, y firma de un acuerdo de confidencialidad entre ambas partes para acceder a la información del inmueble.
En esta fase inicial se define el alcance del análisis, que puede variar en función del tipo de empresa implicada en la operación y del activo objeto de compraventa.
2. Recopilación de la documentación
El vendedor prepara un data room virtual (repositorio digital seguro) donde se incluyen todos los documentos necesarios para el análisis: escrituras de propiedad, contratos de arrendamiento, licencias, certificados, informes y documentación fiscal.
3. Análisis multidisciplinar
Los equipos de abogados, auditores, ingenieros y consultores especializados analizan y verifican la información disponible.
Durante esta fase pueden realizarse visitas técnicas para verificar el estado físico del inmueble y contrastar los datos documentales con la realidad del activo.
4. Elaboración de informe de conclusiones
Una vez completado el análisis, el equipo redacta un informe de due diligence que clasifica los riesgos detectados en tres niveles:
- Críticos: deben resolverse antes de la compra.
- Moderados: pueden negociarse en precio o condiciones.
- Leves: pueden gestionarse tras la adquisición.
5. Negociación y decisión final
El comprador utiliza las conclusiones del informe para ajustar el precio, solicitar subsanaciones o, en los casos más graves, cancelar la operación.
| 1. Planificación y firma de acuerdos Carta de intenciones, definición del alcance y acuerdo de confidencialidad. |
| ↓ |
| 2. Recopilación de la documentación Data room con escrituras, contratos, licencias, certificados e informes fiscales. |
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| 3. Análisis multidisciplinar Revisión legal, fiscal, técnica y medioambiental. Visitas técnicas y comprobaciones. |
| ↓ |
| 4. Informe de conclusiones Clasificación de riesgos: críticos, moderados o leves. |
| ↓ |
| 5. Negociación y decisión final Ajuste de precio, subsanaciones o cancelación de la operación según los riesgos detectados. |
Checklist para hacer una due diligence inmobiliaria
| Área de revisión | Aspectos clave a verificar |
|---|---|
| Documentación legal | Escritura y nota simple actualizada · Certificados de cargas e hipotecas · Licencias de ocupación o actividad · Contratos de arrendamiento · Documentación urbanística |
| Revisión técnica | Estado estructural e instalaciones · Certificación energética · ITE · Detección de patologías · Informes de reformas o rehabilitaciones |
| Aspectos fiscales y financieros | Pago de IBI actualizado, plusvalía municipal y tributos locales · Gastos de comunidad y suministros · Rentas percibidas (si aplica) · Evaluación de rentabilidad |
| Análisis medioambiental | Riesgos de contaminación del suelo · Cumplimiento ESG y sostenibilidad · Certificado de eficiencia energética |
| Gestión del proceso | Designación de responsables · Comunicación entre asesores legales, fiscales y técnicos · Control documental en data room |
Preguntas frecuentes sobre la due diligence inmobiliaria
¿Qué es la diligencia debida?
La diligencia debida es la traducción al español del término due diligence. Ambos se utilizan en el ámbito inmobiliario para referirse al mismo proceso de revisión exhaustiva previo a una compraventa.
¿Cuánto cuesta realizar una due diligence?
El coste de una due diligence depende del tamaño del activo, de su uso (residencial, comercial, industrial, logístico, etc.) y de la complejidad de la operación. En el mercado español, los honorarios suelen calcularse en función del valor del activo o de los servicios incluidos (legal, técnico, urbanístico, etc.).
¿Quién realiza una due diligence?
Generalmente este proceso se encarga a equipos externos especializados, que realizan auditorías externas y revisiones independientes del activo: abogados, auditores, ingenieros y consultores inmobiliarios contratados por el comprador o inversor.
En algunos casos, el vendedor lleva a cabo una vendor due diligence, una revisión previa de la propiedad destinada a anticipar posibles incidencias y agilizar la venta.
¿Cuánto dura el proceso de due diligence?
El plazo medio puede variar desde unas semanas hasta varios meses, según la complejidad de la operación, el tipo de inmueble y el volumen de documentación a revisar.
¿Qué ocurre si se detectan irregularidades?
El comprador puede negociar una rebaja en el precio, exigir que el vendedor subsane las incidencias o incluso cancelar la operación si los riesgos son graves o no tienen solución viable.
¿Es obligatoria la due diligence?
No es obligatoria por ley, pero sí recomendable en cualquier compraventa de activos de valor medio o alto.
En el caso de fondos de inversión, SOCIMIs o empresas con carteras inmobiliarias, suele considerarse un requisito estándar dentro del proceso de adquisiciones o fusiones.
