Cómo calcular la fianza de alquiler de un local comercial
La fianza es una garantía económica que se entrega al arrendador al firmar un contrato de alquiler.
Al formalizar un contrato de arrendamiento para un local comercial, es fundamental tener en cuenta todos los gastos iniciales asociados. Entre ellos destaca la fianza, una cantidad económica que debe entregarse al propietario como garantía y que no estará disponible hasta la finalización del contrato.
Repasamos el concepto de fianza en el ámbito del mercado inmobiliario, cómo se calcula, qué establece la normativa vigente y qué otras garantías pueden exigirse en función del tipo de actividad o del acuerdo entre las partes.
¿Qué es una fianza?
La fianza arrendaticia es una garantía que el arrendatario entrega al arrendador con el fin de asegurar el cumplimiento de las condiciones estipuladas en el contrato de arrendamiento.
Ley de Arrendamientos Urbanos
La Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece en su artículo 36 que la exigencia de una fianza en metálico es obligatoria en un contrato de arrendamiento. “A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.
Esto significa que, en el caso de la fianza de un local comercial, esta debe ser equivalente a dos mensualidades del importe del alquiler.
En casos excepcionales donde no se haya pactado expresamente un valor de renta, la normativa autonómica puede establecer criterios adicionales. En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, el Decreto 181/1996, de 5 de diciembre, establece que, en ausencia de renta fijada, la fianza podrá calcularse como el 1 % del valor catastral del inmueble en el momento de la firma del contrato. Esta situación es poco habitual y no sustituye la obligación general de entregar dos mensualidades de la renta pactada como fianza.
| Situación | Cálculo de la fianza | Referencia legal |
|---|---|---|
| Contrato con renta pactada | 2 mensualidades de renta | Artículo 36 LAU (Ley 29/1994) |
| Contrato sin renta pactada (caso excepcional) | 1 % del valor catastral del local | Decreto 181/1996 (Comunidad de Madrid) |
| Actualización de la fianza (tras 5/7 años) | Ajuste a la renta vigente | Artículo 36.2 LAU |
Actualización de la fianza
Durante los cinco primeros años de duración del contrato (o siete primeros años si el arrendador es una persona jurídica) la fianza no está sujeta a actualización. Sin embargo, si el contrato se prorroga, el arrendador podrá exigir una actualización de la fianza para ajustarla a la renta vigente, y del mismo modo, el arrendatario podrá solicitar una reducción.
Devolución de la fianza
La devolución del importe de la fianza debe realizarse en el plazo de un mes tras la finalización del contrato, siempre que no existan daños, impagos u otras responsabilidades pendientes por parte del arrendatario. El depósito de fianza es obligatorio y gratuito para el arrendador, pero no genera intereses.
La fianza de alquiler en la Comunidad de Madrid
En la Comunidad de Madrid, el depósito de la fianza debe hacerlo el arrendador en la Agencia de Vivienda Social.
Para obtener la devolución de la fianza, es necesario solicitar cita previa, ya sea de forma presencial o vía telemática, en el organismo correspondiente. Una vez que el documento de extinción del contrato de alquiler esté firmado por ambas partes, se podrá iniciar el trámite de la devolución. Cabe señalar que los plazos y procedimientos pueden variar según la comunidad autónoma y el organismo competente.
¿Cuándo se puede retener la fianza?
Existen casos en los que se puede retener total o parcialmente la fianza. Los más comunes son:
- Impagos: Si el inquilino no ha cumplido con el pago de las rentas o existen deudas pendientes.
- Desperfectos: Cuando se detecta algún desperfecto atribuible al inquilino que excede el normal deterioro del uso del inmueble.
- Falta de limpieza: Si el inmueble no se entrega en condiciones adecuadas de limpieza, el arrendador puede destinar parte de la fianza para cubrir esos gastos.
¿Qué hacer en caso de desacuerdo?
Si hay desacuerdo entre las partes respecto a la existencia de daños o la devolución de la fianza, el inquilino puede reclamarla mediante burofax, dejando constancia de la solicitud. Si el arrendador mantiene su negativa, el arrendatario tiene derecho a iniciar una reclamación judicial para recuperar el importe correspondiente.
Diferencia entre fianza de alquiler y depósito
En el caso de vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) permite que, además del mes de fianza obligatoria, el arrendador pueda solicitar garantías adicionales, como un depósito extra de hasta dos mensualidades, un aval bancario o un seguro de impago.
En el caso de locales comerciales, no hay un límite legal específico sobre estas garantías adicionales: su aplicación queda a libre pacto entre las partes.
La principal diferencia entre la fianza y el depósito es su naturaleza legal:
- La fianza es obligatoria y debe ser depositada en el organismo correspondiente (como la Agencia de Vivienda Social en la Comunidad de Madrid).
- El depósito adicional es opcional y su uso debe pactarse entre las partes. No está regulado con el mismo carácter obligatorio que la fianza.
| Aspecto | Fianza | Depósito |
|---|---|---|
| Obligatoriedad | Obligatoria por ley (2 mensualidades en locales comerciales) | Opcional y sujeta al acuerdo entre las partes |
| Finalidad | Garantizar el cumplimiento del contrato | Refuerzo adicional de garantía económica |
| Depósito en organismo oficial | Sí, obligatorio (por ejemplo, en la Agencia de Vivienda Social en Madrid) | No, se gestiona entre arrendador y arrendatario |
| Intereses | No genera intereses para el arrendatario | No regulado legalmente |
| Importe habitual | Dos mensualidades de renta | Variable, según acuerdo (puede incluir avales, seguros, etc.) |
Devolución del depósito
La devolución del depósito (al igual que la fianza) debe realizarse una vez entregadas las llaves. En la Comunidad de Madrid, el arrendador dispone de un plazo de 30 días para realizar la devolución, siempre que no existan daños, impagos u otras responsabilidades del arrendatario. Este plazo puede variar según la comunidad autónoma, ya que no está expresamente fijado en la Ley de Arrendamientos Urbanos.
