Cómo hacer el cambio de uso de local a vivienda paso a paso
El cambio de uso de local a vivienda es una alternativa que ha ganado protagonismo en los últimos años, especialmente en zonas urbanas con alta demanda residencial y un mercado inmobiliario tensionado.
En este artículo explicamos en qué consiste este proceso, qué normativa debes tener en cuenta, ya que existen una serie de requisitos legales, urbanísticos y técnicos que deben cumplirse para llevarlo a cabo de forma legal, segura y eficaz.
¿Cómo saber si un local se puede convertir en vivienda?
Antes de iniciar el proceso de cambio de uso, es esencial comprobar si el local reúne las condiciones necesarias para convertirse legalmente en una vivienda. No todos los inmuebles son aptos, por lo que realizar un estudio de viabilidad urbanística y técnica desde el principio es clave para evitar problemas legales, costes imprevistos o rechazos administrativos.
Para ello, se debe verificar:
- Viabilidad urbanística: revisión del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio en el que se ubica el inmueble para saber si el uso residencial está permitido en la zona.
- Viabilidad geométrica y técnica: consulta de las normas de habitabilidad (municipales y autonómicas).
Requisitos que debe cumplir un local para convertirse en vivienda
Para que la conversión sea viable, el local debe cumplir una serie de condiciones mínimas y normas de habitabilidad según el Código Técnico de Edificación CTE y la normativa urbanística de cada municipio. Estos son los requisitos generales:
Superficie útil mínima
El mínimo habitual es de 38 a 40 m², aunque en ciudades como Madrid, a partir de 2023, la superficie mínima exigida es de 40 m².
Altura libre de techos
Como mínimo debe contar con 2,50 metros de altura libre en el techo de las estancias principales (salón, dormitorios). Esta medida se toma desde el suelo acabado hasta el techo, sin contar falsos techos o instalaciones.
Iluminación y ventilación natural
La vivienda resultante debe tener:
- Iluminación natural mínima del 12% de la superficie útil de cada estancia.
- Las estancias deben tener ventanas al exterior o a patios legales.
- La ventilación cruzada es altamente recomendable para mejorar la calidad del aire, y en algunos municipios puede exigirse como parte de las condiciones de habitabilidad.
Aislamiento acústico y térmico
El inmueble debe cumplir con los valores mínimos de:
- Aislamiento acústico (especialmente si está junto a locales ruidosos).
- Aislamiento térmico (según la zona climática).
Estos parámetros se evalúan en el proyecto técnico mediante los documentos del CTE: DB-HR (protección frente al ruido) y DB-HE (eficiencia energética).
Superficie de dormitorios
Además de superficie total, se definen las superficies de diferentes áreas de la vivienda, ya que cada estancia debe cumplir medidas mínimas:
- Dormitorio principal: al menos 12 m².
- Dormitorios secundarios: al menos 7 m².
- Cocina y baño: deben cumplir condiciones de ventilación e instalaciones adecuadas.
- Pasillos: ancho mínimo de 90 cm.
- Puertas: ancho mínimo de 70 cm.
Accesibilidad universal
Se recomienda cumplir con criterios de accesibilidad, especialmente si el edificio cuenta con ascensor o permite adaptaciones razonables. En edificios existentes, puede haber excepciones si las obras son técnicamente inviables. Esto incluye:
- Entrada accesible desde la vía pública.
- Cumplimiento de la normativa de accesibilidad vigente.
- Posibilidad de adaptar espacios interiores.
Seguridad contra incendios
La vivienda debe cumplir con las condiciones del Documento Básico SI (Seguridad en caso de Incendio) del Código Técnico de la Edificación (CTE). Este apartado establece los requisitos mínimos para proteger a los ocupantes frente a un incendio, incluyendo aspectos como los recorridos de evacuación, la resistencia al fuego de los materiales, la compartimentación de espacios y el acceso para servicios de emergencia. Si el local no cumple con estas exigencias, será necesario adaptar el diseño en el proyecto técnico para poder obtener la licencia de cambio de uso.
Es fundamental consultar la normativa específica del municipio donde se ubica el local, ya que cada uno puede tener ordenanzas propias de habitabilidad y normas específicas acerca de la posibilidad o no de realizar el cambio de uso, en su Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) o en sus Normas Subsidiarias.
Por ejemplo, Cataluña, Comunidad Valenciana o Andalucía aplican criterios adicionales en cuanto a iluminación, distribución o eficiencia energética.
Cambio de uso en Madrid: normativa para transformar un local en vivienda
En el caso de Madrid, el Ayuntamiento introdujo cambios significativos a los requisitos para transformar un local en vivienda mediante la modificación de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 (PGOUM). Estas modificaciones fueron publicadas el 27 de noviembre de 2023 en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid (BOCM).
Entre los principales cambios se encuentran:
- Incremento de la superficie mínima habitable: de 38 m² a 40 m².
- Se eliminan los estudios-apartamentos de 25 metros cuadrados.
- No computan como superficie útil habitable las zonas con altura inferior a 2,20 m, así como terrazas, balcones o tendederos, salvo que se integren y cumplan todos los requisitos de habitabilidad.
- Viviendas diáfanas permitidas, siempre que el baño sea cerrado.
- Tendedero obligatorio, aunque puede integrarse en la cocina.
- Altura mínima:
- 2,50 m en las estancias principales.
- 2,20 m en cocina y espacios no habitables.
- Dimensiones mínimas por estancia:
- Estancia- Comedor: 14 m² (mínimo 3 m de diámetro).
- Cocina: 7 m² (diámetro mínimo 1,6 m).
- Dormitorio principal: 12 m² (diámetro 2,7 m).
- Dormitorios adicionales: 7 m² (diámetro 2 m).
- Baño: 3 m².
- Pasillo: mínimo 90 cm de ancho.
- Estancia comedor-cocina unificada: mínimo 21 m² y 3 m de diámetro.
| Estancia | Superficie mínima | Diámetro mínimo |
|---|---|---|
| Estancia-comedor | 14 m² | 3,0 m |
| Cocina | 7 m² | 1,6 m |
| Dormitorio principal | 12 m² | 2,7 m |
| Dormitorios adicionales | 7 m² | 2,0 m |
| Baño | 3 m² | — |
| Estancia comedor-cocina | 21 m² | 3,0 m |
Condiciones urbanísticas adicionales
- El edificio debe tener un uso residencial permitido según la norma zonal y no estar protegido por patrimonio. Se puede solicitar en el ayuntamiento el Certificado de Compatibilidad Urbanística.
- En Madrid, tras la modificación normativa de 2023, no se permite que las estancias habitables estén por debajo del nivel de la calle, salvo casos muy excepcionales en los que se acredite cumplimiento de iluminación, ventilación y altura mínima.
- Los locales industriales de planta baja que excedan el fondo máximo permitido no pueden transformarse, salvo demolición del exceso.
- Se permite el cambio de uso en edificios fuera de ordenación, siempre que se cumplan condiciones establecidas.
Proceso del cambio de uso de local a vivienda paso a paso
Paso 1: Solicitar licencia de cambio de uso
La licencia de cambio de uso es el permiso que concede el ayuntamiento para modificar la función del inmueble. Para obtenerla, es obligatorio presentar:
- El proyecto técnico visado por un arquitecto.
- El Certificado de Compatibilidad Urbanística.
- Plano del estado actual y del futuro uso residencial.
- Memoria descriptiva del cumplimiento del Código Técnico de Edificación.
Paso 2: Licencia de obras
Si la transformación requiere reforma, se necesita una licencia de obra mayor. Esta autorización permite ejecutar obras que afectan a la distribución, estructura o instalaciones del inmueble.
En prácticamente todos los casos, el cambio de uso requiere una licencia de obra mayor, especialmente si se modifican distribuciones, instalaciones o estructuras.
Paso 3: Certificado final de obra
Una vez finalizada la reforma, el arquitecto director del proyecto debe emitir el certificado de fin de obra, que acredita que los trabajos se han ejecutado conforme al proyecto aprobado.
Este documento es imprescindible para continuar con los trámites de legalización como vivienda.
Paso 4: Licencia de primera ocupación
La licencia de primera ocupación autoriza oficialmente el uso residencial del inmueble una vez transformado. Sin ella, no puedes registrar la vivienda ni contratar suministros (agua, luz, gas).
El ayuntamiento inspeccionará el local para verificar que cumple con la normativa y coincide con lo proyectado.
Paso 5: Inscripción en el Registro de la Propiedad y Catastro
Tras obtener todas las licencias, es obligatorio actualizar los registros oficiales:
- Registro de la Propiedad: se inscribe el nuevo uso en el Registro de la Propiedad y se redacta una nueva escritura notarial.
- Catastro: se modifica el uso del inmueble a residencial en Catastro.
- Cédula de habitabilidad (si procede según la CCAA): en algunas comunidades autónomas es necesario solicitar la cédula de habitabilidad para acreditar que el inmueble cumple los requisitos de habitabilidad.
Estos pasos legalizan completamente la transformación del local en vivienda.
Cambio de uso de almacén a vivienda en el Catastro
Tras obtener la licencia y finalizar las obras, es necesario actualizar el uso en el Catastro para que el inmueble figure oficialmente como vivienda.
El trámite se realiza online o en la Gerencia del Catastro mediante el modelo 904-N, adjuntando la licencia de primera ocupación, certificado final de obra y escritura notarial.
Con ello, se ajustan valor catastral e IBI al nuevo uso residencial y se evitan discrepancias con el Registro de la Propiedad.
| Paso | Acción requerida | Objetivo |
|---|---|---|
| 1. Licencia de cambio de uso | Presentar proyecto técnico, planos y certificado urbanístico | Autorizar el nuevo uso residencial del inmueble |
| 2. Licencia de obras | Solicitar obra mayor si hay reformas estructurales | Legalizar las actuaciones necesarias para adaptar el espacio a vivienda |
| 3. Certificado final de obra | Emitido por el arquitecto al finalizar la reforma | Acreditar que la obra cumple el proyecto autorizado |
| 4. Licencia de primera ocupación | Solicitud al ayuntamiento tras inspección | Permitir uso residencial oficial y contratar suministros |
| 5. Registro y catastro | Actualizar escritura en notaría y uso catastral | Reconocimiento legal definitivo del cambio de uso |
Preguntas frecuentes sobre el cambio de uso de local a vivienda
¿La comunidad de vecinos puede impedir que convierta un local en vivienda?
Por lo general, no es necesario el permiso de la comunidad para realizar el cambio de uso, siempre que no esté expresamente prohibido en los estatutos de la comunidad de propietarios.
Sin embargo, si la conversión implica modificaciones en elementos comunes o estructurales del edificio, como bajantes, fachadas o accesos, sí será necesario obtener autorización, normalmente mediante acuerdo en junta.
¿Cuánto cuesta transformar un local en vivienda?
El coste total depende de la ubicación, el estado del local y el alcance de la reforma. Para conocer el presupuesto debe sumarse el precio de la reforma, los honorarios técnicos, las tasas y licencias y otros gastos, como notaría o catastro.
¿Es rentable convertir un local en vivienda?
Para valorar la rentabilidad conviene comparar la inversión total (compra + reforma) con el valor de mercado tras la conversión o el potencial de alquiler mensual.
Realizar el cambio de uso de un local a vivienda puede ser una solución viable y rentable si se cumplen todos los requisitos y se cuenta con asesoramiento técnico adecuado. Antes de iniciar el proceso, infórmate bien y valora cada paso para asegurar una conversión legal y segura.
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