Qué es el IBI o Impuesto sobre Bienes Inmuebles
Impuesto municipal que grava la titularidad de bienes inmuebles urbanos, rústicos o especiales.
El IBI es un tributo local que deben pagar cada año los titulares de derechos sobre inmuebles, como propietarios, usufructuarios o concesionarios. Su recaudación corresponde a los ayuntamientos y se calcula a partir del valor catastral de cada inmueble.
A continuación, te explicamos con detalle qué es el IBI, quién está obligado a pagarlo, cómo se calcula y cuándo hay que abonarlo.
¿Qué es el IBI?
El IBI es un impuesto de titularidad municipal que grava la titularidad de derechos reales sobre bienes inmuebles (inmuebles rústicos, urbanos o de características especiales).
Un derecho real es un derecho que tiene un contenido patrimonial y que ejerce una persona sobre una cosa. Por ejemplo, el derecho de propiedad sobre una oficina o local.
Es decir, si tienes un derecho de propiedad, usufructo, superficie o concesión administrativa sobre un inmueble, deberás pagarlo.
El IBI se regula en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (TRLRHL), aunque cada ayuntamiento tiene capacidad para definir:
- El tipo impositivo aplicable (dentro de los márgenes legales).
- Las fechas y formas de pago.
- Las posibles bonificaciones o recargos.
¿Quién está obligado a pagar el IBI?
Están obligados a pagar el IBI los titulares de derechos reales sobre bienes inmuebles. En concreto:
- Propietario.
- Usufructuario.
- Titular del derecho de superficie.
- Concesionario administrativo.
En caso de compraventa, el pago del IBI del año completo corresponde al titular a fecha 1 de enero, aunque se puede pactar su reparto en el contrato.
Además, si el inmueble está alquilado, el IBI puede repercutirse al inquilino siempre que así se especifique en el contrato. Sin embargo, esto no afecta a la administración, que sigue considerando como obligado al propietario.
Comunicación de cambios de titularidad al Catastro
Cuando se transmite un inmueble ante notario, este comunica automáticamente la operación al Catastro, siempre que se haya aportado la referencia catastral. Se considera una alteración catastral de orden jurídico.
Modificaciones que deben declararse
- Cambio de titularidad, por compraventa, herencia, etc.
- Constitución de derechos reales, usufructo, superficie, concesión.
- Variación de la cuota de participación.
No es necesario declarar
Cambios de domicilio o correcciones de datos personales que no afecten al dominio.
Plazo
Debes declarar la modificación en un plazo de 2 meses desde el hecho. El trámite puede gestionarse online (Sede Electrónica del Catastro), en presencialmente acudiendo a las oficinas municipales de registro, o por las vías indicadas en el artículo 16.4 de la Ley 39/2015.
¿Cuándo se paga el IBI?
El impuesto se devenga el 1 de enero de cada año. Quien figure como titular en esa fecha será el obligado al pago, aunque venda el inmueble después.
Cada ayuntamiento fija su calendario de cobro. Por ejemplo:
- Madrid: del 1 de octubre al 30 de noviembre.
- Valencia: del 1 de marzo al 2 de mayo.
Consulta la web de tu ayuntamiento para conocer los plazos exactos.
¿Cómo se calcula el IBI?
El IBI se calcula sobre el valor catastral del inmueble, que depende de:
- La localización del inmueble.
- El valor del suelo o del inmueble en el mercado.
- Las características urbanísticas.
- La antigüedad del edificio.
- El coste de construcción.
A ese valor se aplica un tipo impositivo, establecido por cada ayuntamiento, dentro de estos márgenes:
| Tipo de bien | Tipo mínimo | Tipo máximo |
|---|---|---|
| Bienes urbanos | 0,4% | 1,1% |
| Bienes rústicos | 0,3% | 0,9% |
| Bienes de características especiales | – | 1,3% |
El importe del IBI a pagar es el resultado de aplicar ese tipo impositivo sobre el valor catastral del inmueble. Las actualizaciones de los valores catastrales se publican en la web del Catastro y se ajustan con los coeficientes aprobados en los Presupuestos Generales del Estado.
Exenciones del IBI
En general, según lo establecido en la Ley de Haciendas Locales, están exentos del pago del IBI los siguientes inmuebles:
- Bienes del Estado, comunidades autónomas o entidades locales.
- Bienes comunales y montes vecinales en mano común.
- Bienes de la Iglesia Católica.
- Bienes de la Cruz Roja.
- Inmuebles exentos por convenios internacionales.
- Terrenos ocupados por líneas de ferrocarril.
- Montes repoblados con especies de crecimiento lento.
Bonificaciones del IBI
Bonificaciones obligatorias
- 50% - 90% de la cuota íntegra: inmuebles que constituyan el objeto de la actividad de las empresas de urbanización, construcción y promoción inmobiliaria.
- 50% de la cuota íntegra: viviendas de protección oficial durante los 3 primeros años.
- 95% de la cuota íntegra: bienes rústicos de cooperativas agrarias o de explotación comunitaria.
Bonificaciones potestativas (cada ayuntamiento puede aplicarlas)
- Hasta 90% para familias numerosas (art. 74.4 TRLRHL).
- Bonificaciones por instalación de energías renovables.
- Bonificaciones por domiciliación bancaria o pago anticipado.
Otras preguntas frecuentes sobre el IBI
¿Puedo desgravar el IBI en la declaración de la renta?
El IBI no es deducible en la declaración de la renta para viviendas habituales, pero sí puede deducirse como gasto si el inmueble se alquila o se utiliza para una actividad económica. En ese caso, el importe del IBI pagado durante el año se puede incluir como gasto necesario para determinar el rendimiento del capital inmobiliario o de la actividad.
Consulta con un asesor fiscal si tienes un inmueble alquilado o afecto a una actividad para asegurarte de aplicarlo correctamente.
¿Cómo puedo saber el valor catastral de mi inmueble?
Puedes consultar el valor catastral de tu inmueble a través de la Sede Electrónica del Catastro, utilizando tu referencia catastral y certificado digital, Cl@ve PIN o DNIe. También aparece detallado en el recibo del IBI que emite tu ayuntamiento cada año.
Este valor es la base para calcular el impuesto, por lo que es importante comprobar que está actualizado y correctamente registrado.
¿Se puede fraccionar o aplazar el pago del IBI?
Sí, muchos ayuntamientos permiten fraccionar o aplazar el pago del IBI, especialmente si lo solicitas antes del vencimiento del plazo. Algunos incluso ofrecen planes de pago personalizados o bonificaciones por domiciliación bancaria.
Consulta en tu ayuntamiento las opciones disponibles, ya que las condiciones varían según la localidad y la cuantía del impuesto.
El IBI es un impuesto clave para propietarios de inmuebles. Aunque su regulación básica es estatal, los ayuntamientos tienen margen para definir los tipos, bonificaciones y plazos. Si quieres evitar sorpresas, revisa cada año tu recibo y las novedades en la normativa local.
