Gastos de comunidad: cuáles son y cuánto se paga
Los gastos de comunidad se reparten entre los propietarios del inmueble en función de la participación de cada uno.
Los gastos de comunidad son un aspecto clave a tener en cuenta al calcular el coste real de adquirir un inmueble dentro de una comunidad de propietarios. Estos gastos se reparten entre los distintos propietarios en función de su cuota de participación y su importe puede variar según las instalaciones y servicios comunes del edificio.
En este artículo te explicamos cómo se distribuyen, qué tipos existen y qué debes tener en cuenta para evitar sorpresas.
¿Qué son los gastos de comunidad?
Los gastos de comunidad son aquellos que están destinados a garantizar el mantenimiento del edificio y las zonas comunes en buen estado. Este tipo de gastos incluyen el mantenimiento de los servicios comunes (ascensores, limpiezas, etc.), reparaciones en áreas comunes (tejados, fachadas) y la conservación de las instalaciones (jardines, piscinas).
Tipos de gastos de comunidad
Gastos de comunidad ordinarios
Los gastos ordinarios o gastos generales cubren las necesidades básicas de mantenimiento y funcionamiento del edificio: seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal.
Los gastos ordinarios se distribuyen entre los propietarios del inmueble de acuerdo con su cuota de participación, la cual se establece en la escritura de propiedad horizontal. Los gastos ordinarios son obligatorios para todos los propietarios y aunque haya algún propietario que no utilice ciertos servicios o instalaciones (como el ascensor), debe contribuir igualmente al mantenimiento de este.
Los gastos de comunidad ordinarios son:
- Mantenimiento, conservación y reparación de servicios comunes: limpieza, ascensores, luz del portal, piscina, conserje, jardín, portería, antenas…
- Mantenimiento, conservación y reparación de otros elementos de las instalaciones comunes: tejados, tuberías, caldera, etc.
- Obras para la conservación y accesibilidad: necesarias para el sustento del edificio y servicios.
- Fondo de reserva: que debe ser al menos el 10% del presupuesto ordinario anual.
- Gastos municipales: como la recogida de basuras o el vado.
Gastos de comunidad extraordinarios
Se consideran gastos extraordinarios aquellos que no están contemplados en los presupuestos anuales, como reformas o reparaciones importantes. Estos gastos se gestionan mediante una derrama, una contribución económica adicional que cada propietario debe aprobar según lo aprobado en una junta extraordinaria.
| Concepto | Gastos ordinarios | Gastos extraordinarios |
|---|---|---|
| Definición | Gastos periódicos para mantenimiento y funcionamiento del edificio | Gastos puntuales no previstos en el presupuesto anual |
| Ejemplos | Limpieza, ascensores, luz, jardinería, portería, fondo de reserva | Reformas, obras mayores, instalación de ascensores, mejoras energéticas |
| Aprobación | Incluidos en el presupuesto anual y aprobados en junta ordinaria | Requieren aprobación en junta extraordinaria con votación específica |
| Obligatoriedad | Obligatorios para todos los propietarios | Obligatorios si han sido aprobados en junta con mayoría requerida |
| Forma de pago | Cuotas periódicas según coeficiente de participación | Derrama extraordinaria puntual según acuerdo de junta |
Ley de Propiedad Horizontal (LPH)
La Ley de Propiedad Horizontal LPH regula los derechos y obligaciones dentro de las comunidades de propietarios, especificando cómo deben repartirse los gastos. Según la Ley 49/1960, los gastos comunes se dividen de acuerdo con la cuota de participación de cada propietario. Según el art. 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal, cada propietario tiene la obligación de “contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.
¿Quién debe pagar los gastos de comunidad?
El propietario del inmueble es siempre el responsable del pago de los gastos de comunidad. Aunque se acuerde que el inquilino se haga cargo de ciertos gastos a través del contrato de arrendamiento, es el propietario quien debe responder ante la comunidad de propietarios por cualquier impago.
¿Cómo se calcula la cuota de participación?
La cuota de participación de cada propietario determina su parte proporcional en los gastos de comunidad. Esta cuota se calcula en función de factores como los metros cuadrados de la propiedad y su relación con los servicios comunes, y se especifica en la escritura de división horizontal.
¿Qué pasa si los gastos se reparten incorrectamente?
Es fundamental que los gastos de comunidad se repartan correctamente, basándose en la cuota de participación que tiene cada propietario. Un reparto incorrecto podría generar situaciones injustas, donde algunos propietarios paguen más de lo que les corresponde o menos. Para evitar estos problemas, es crucial que el coeficiente de participación se calcule correctamente y se mantenga actualizado. En caso de que haya discrepancias en la distribución, los propietarios tienen derecho a revisarla y discutirla en la junta.
¿Quién paga los gastos de comunidad en un alquiler?
Aunque se establezca en el contrato que es el inquilino quien debe hacerse cargo de los gastos ordinarios, el propietario sigue siendo el responsable último ante la comunidad. Esto significa que, si el inquilino no paga, el propietario deberá asumir esos gastos.
Gastos de comunidad en caso de derrama
Una derrama es una contribución económica que se requiere de cada propietario cuando surgen gastos extraordinarios no contemplados en los presupuestos. Los propietarios deben estar al tanto de que, en caso de que un propietario fallezca, los herederos asumirán las deudas pendientes con la comunidad. Además, los compradores de una propiedad asumirán las deudas comunitarias del año en curso y de los tres años anteriores, por lo que siempre es recomendable revisar las cuentas de la comunidad antes de adquirir una propiedad.
¿Qué gastos de comunidad no se pagan según coeficiente?
En general, los gastos se reparten según el coeficiente de participación de cada propietario. Sin embargo, en algunas situaciones específicas, la junta de propietarios puede acordar criterios diferentes para repartir ciertos gastos, como aquellos que solo afectan a algunos propietarios (por ejemplo, reparaciones en zonas de uso exclusivo).
Responsabilidad y derechos de los propietarios
Las comunidades de propietarios tienen una responsabilidad legal en cuanto a la seguridad y habitabilidad necesarias para el mantenimiento del edificio. Además, la junta de propietarios es el órgano encargado de aprobar tanto los presupuestos anuales como los gastos extraordinarios. Los propietarios tienen el derecho a participar en las decisiones de la comunidad, pero deben cumplir con las decisiones adoptadas democráticamente. Si algún propietario no está de acuerdo con las decisiones de la junta, puede impugnarlas ante los tribunales, pero en general, los acuerdos deben respetarse.
Impacto de los gastos en la venta de propiedades
Los gastos de comunidad pueden influir en la decisión de compra de un inmueble, ya que una cuota elevada puede hacer que una propiedad sea menos atractiva para los compradores. Por tanto, es esencial que los propietarios proporcionen un desglose transparente de los gastos de comunidad a la hora de vender una propiedad.
Gastos de comunidad y sostenibilidad
Con el creciente interés por la sostenibilidad, algunas comunidades están optando por proyectos que mejoren la eficiencia energética del edificio, como la instalación de paneles solares o la mejora del aislamiento. Aunque inicialmente estos proyectos impliquen un gasto extraordinario, pueden generar ahorros a largo plazo.
Exenciones en el pago de gastos de comunidad
Es posible que se establezcan otros criterios a la hora de repartir los gastos de comunidad, en cuyo caso estos deben añadirse a los estatutos de la comunidad de propietarios. Puede haber estas posibilidades:
- Distribución de los gastos a partes iguales entre todos los propietarios sin cuotas de participación.
- Exención de pago de algunos gastos comunes por parte de algunos propietarios o vecinos, como los dueños de locales o bajos del edificio que no vayan a pagar las obras de un ascensor.
Otras preguntas sobre los gastos de comunidad
¿Qué gastos de comunidad deben pagar los locales comerciales?
Los locales comerciales también deben contribuir a los gastos de comunidad, aunque en algunos casos puedan tener exenciones o criterios específicos de reparto, dependiendo de los estatutos de la comunidad.
¿Los garajes pagan gastos de comunidad?
Sí, por norma general los garajes deben pagar gastos de comunidad, ya que aplicaría también el artículo 9.1 que hace referencia a los propietarios.
