Qué es la extinción de condominio
La extinción de condominio es un procedimiento legal que permite poner fin a la copropiedad de un bien inmueble, atribuyendo la totalidad del bien al copropietario que desea adjudicarse el inmueble, quien compensa económicamente al resto según el valor de su participación. Es una operación habitual en casos de herencia, divorcio o disolución de sociedad, cuando se busca simplificar la propiedad o repartir el patrimonio común.
Analizamos qué es la extinción de condominio, cómo se realiza paso a paso, qué impuestos se pagan y qué beneficios ofrece frente a una compraventa tradicional. Una guía práctica para entender cuándo conviene recurrir a este proceso y cómo formalizarlo correctamente.
¿Cómo se realiza una extinción de condominio?
La extinción de condominio puede realizarse por vía amistosa, cuando los copropietarios alcanzan un acuerdo, o por vía judicial, en caso de desacuerdo. En ambos supuestos, el procedimiento sigue una secuencia común que garantiza su plena validez legal y registral.
Marco legal de la extinción de condominio
La extinción de condominio está regulada desde el artículo 400 del Código Civil español hasta el artículo 406, artículos que reconocen el derecho de cualquier copropietario a solicitar dividir la cosa común.
El artículo 404 dispone que cuando el inmueble es indivisible, como sucede habitualmente con una vivienda o local, el bien puede adjudicarse a uno de los copropietarios, con la correspondiente compensación económica al resto, o venderse en pública subasta si no existe acuerdo entre las partes.
El artículo 402 permite designar árbitros o amigables componedores para resolver discrepancias sin acudir a la vía judicial. Y, en caso de conflicto, la Ley de Enjuiciamiento Civil (artículo 670) regula el procedimiento de venta forzosa mediante subasta pública.
Paso a paso para realizar una extinción de condominio
Paso 1: Valoración del bien
El primer paso para extinguir un condominio es determinar el valor real del inmueble, ya sea mediante una tasación profesional o una valoración consensuada entre las partes. Este importe servirá de base para calcular la compensación económica y los impuestos aplicables.
Paso 2: Acuerdo entre copropietarios
Los copropietarios deben acordar quién se adjudica la propiedad, el importe de la compensación al resto y la gestión de la hipoteca, en caso de que exista. Si hay financiación pendiente, se recomienda tramitar una novación hipotecaria para liberar de la deuda al copropietario saliente.
Paso 3: Escritura pública ante notario
El acuerdo debe formalizarse mediante escritura pública de extinción de condominio, documento imprescindible para su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Paso 4: Pago de impuestos
El atractivo principal de este procedimiento reside en las ventajas de su tratamiento fiscal. La operación únicamente tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), aplicable sobre el valor adjudicado, cuyo tipo impositivo varía según la comunidad autónoma.
Otra ventaja fiscal de la extinción de condominio es que esta operación no está sujeta a plusvalía municipal o Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), lo que supone un ahorro fiscal significativo. Tampoco se devenga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Según el Tribunal Supremo, si el valor del inmueble se actualiza y se genera una ganancia patrimonial, esta deberá incluirse y, en su caso, tributar en el IRPF del transmitente.
| Concepto | Extinción de condominio | Compraventa |
|---|---|---|
| Impuesto principal | AJD (Actos Jurídicos Documentados) | ITP (Transmisiones Patrimoniales) |
| Tipo impositivo | 0,5%- 1,5% | 6%- 10% |
| Plusvalía municipal | Exento | Sujeto |
| IRPF | Solo si hay ganancia patrimonial | Sujeto a beneficio total |
Paso 5: Inscripción en el Registro de la Propiedad
Por último, la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad, actualizando la titularidad del inmueble a nombre del nuevo propietario único.
Este trámite otorga validez jurídica y garantiza la seguridad de la operación frente a terceros.
¿Qué pasa si no hay acuerdo entre los copropietarios?
Si las partes no alcanzan un acuerdo, cualquiera de los comuneros puede pedir la división de la cosa común ante el juez, conocida en derecho como actio communi dividendo. En estos supuestos, suele intervenir un abogado especializado que representa a las partes y vela por la defensa de los derechos de propiedad de cada copropietario durante el proceso.
El juez podrá designar un contador-partidor o perito para realizar la división y valorar el bien conforme a las cuotas de cada copropietario.
- Si el bien es divisible, se reparte en proporción a las cuotas de cada comunero.
- Si el bien es indivisible, el juez ordenará su venta mediante subasta pública, y el importe obtenido se distribuirá entre los copropietarios según su porcentaje de participación.
Extinción de condominio con hipoteca
Cuando el inmueble tiene una hipoteca vigente, la extinción del condominio no modifica automáticamente las obligaciones del préstamo. Aunque uno de los copropietarios se adjudique la vivienda y compense al otro, ambos siguen siendo deudores mientras el banco no actualice el contrato.
Por ello, es necesario formalizar una novación hipotecaria, que traslada la deuda al nuevo titular y requiere la aprobación de la entidad bancaria, que evaluará su solvencia y podrá ajustar algunas condiciones, como el tipo de interés o el plazo.
Extinción de condominio en divorcios y separaciones
En los procesos de divorcio o separación, la extinción de condominio es una fórmula habitual para repartir el patrimonio común. Permite adjudicar la vivienda familiar a uno de los cónyuges, que compensa económicamente al otro, simplificando la disolución del régimen económico matrimonial.
Puede incorporarse al convenio regulador y formalizarse en la misma escritura pública de divorcio, lo que agiliza el trámite y reduce costes fiscales y notariales.
Cuando hay hijos menores, el derecho de uso de la vivienda familiar otorgado al progenitor custodio prevalece, aunque cambie la titularidad. A nivel fiscal, solo tributa por AJD y está exenta del ITP, lo que supone un trato fiscal favorable.
Extinción de condominio en herencias
En el reparto de una herencia, la extinción de condominio es especialmente útil cuando una situación de copropiedad dificulta la gestión del patrimonio común, ya que suele ocurrir que varios herederos reciban un inmueble en proindiviso. Este procedimiento ofrece una vía sencilla para adjudicar el bien a uno de ellos, compensando al resto según el valor de su cuota hereditaria.
Si no hay consenso, cualquiera de los herederos puede solicitar la división judicial de la herencia, que, en caso de bienes indivisibles, puede derivar en una venta en subasta pública y en el posterior reparto del importe entre los coherederos.
Extinción de condominio en disolución de sociedades
En la disolución de sociedades o proyectos de inversión conjunta, los socios pueden recurrir a la extinción de condominio para adjudicar la titularidad plena del bien a uno de ellos, compensando a los demás conforme a su participación.
Gastos asociados a la extinción de condominio
Además de los impuestos, la extinción de condominio implica una serie de gastos administrativos y notariales:
- Notaría.
- Registro de la Propiedad.
- Gestoría.
- Tasación (si hay hipoteca).
- Comisión de novación hipotecaria.
Ventajas e inconvenientes de la extinción de condominio
Ventajas de la extinción de condominio
- Ahorro fiscal (AJD).
- Proceso rápido si hay acuerdo.
- Permite liberar a uno de los titulares de responsabilidades conjuntas.
- Simplifica la gestión patrimonial.
Inconvenientes de la extinción de condominio
- Riesgo hipotecario si no se formaliza la novación.
- Posibles conflictos en la valoración.
- Puede generar ganancia patrimonial en el IRPF.
- Costes notariales y registrales.
