Qué son los estatutos de una comunidad de vecinos

Normas internas que regulan la convivencia y organización vecinal.

Los estatutos de una comunidad de propietarios son un conjunto de normas internas que regulan la convivencia, el uso de los elementos comunes y otros aspectos relevantes del funcionamiento de un edificio, incluyendo la gestión de servicios, gastos y administración. Aunque no son obligatorios según la Ley de Propiedad Horizontal, contar con ellos facilita la convivencia, ya que establecen por escrito acuerdos previos entre los vecinos.

Repasamos qué son los estatutos, qué aspectos regulan, cómo inscribirlos en el Registro de la Propiedad, si pueden modificarse, y dónde consultarlos.

¿Qué son los estatutos de la comunidad?

Los estatutos de una comunidad de vecinos son los derechos y obligaciones de los propietarios y se encuentran recogidos en un documento.

Estas normas son acordadas por los propietarios o vecinos de una comunidad, y sirven para establecer los derechos, obligaciones y deberes de los propietarios y todos los miembros. Deben ser respetados por todos los propietarios y ocupantes del inmueble.

¿Qué regulan los estatutos de la comunidad y qué contienen?

Los estatutos de la comunidad definen los derechos y obligaciones, además de diversos aspectos relacionados con la convivencia y el uso de los espacios comunes. Algunos de los aspectos más habituales que pueden incluir son:

• Datos identificativos del inmueble: Los datos del inmueble a los que hacen referencia los estatutos.
• Uso de las zonas comunes: Determinan las normas sobre el acceso y uso de áreas comunes como ascensores, pasillos, jardines, piscinas, etc.
• Distribución de gastos: Establecen cómo se distribuyen los gastos de comunidad entre los propietarios, incluyendo el mantenimiento de las áreas comunes, instalaciones y servicios, gastos de reparaciones, pago de seguros, etc.
• Normas de convivencia: Reglas relacionadas con la convivencia diaria, límites al ruido, uso de espacios compartidos, horarios, etc.
• Modificaciones del inmueble: Pueden establecer restricciones sobre las obras y reformas en los pisos o locales, instalaciones técnicas o zonas comunes, así como las condiciones para autorizarlas.
• Derechos y obligaciones de los propietarios: Responsabilidades de los propietarios respecto al cumplimiento de las normas y el pago de las cuotas.
• Actividades permitidas y limitación de actividad: Normas sobre el uso de los inmuebles, como pisos y locales, instalaciones y servicios, y sobre las actividades permitidas según los estatutos.

No existe un modelo único para los estatutos de la comunidad, ya que estos son un acuerdo entre los propios vecinos con la finalidad de organizar la convivencia en el inmueble. Sin embargo, los puntos mencionados anteriormente suelen ser comunes en la mayoría de los estatutos. Cada comunidad puede redactar sus propios estatutos, siempre que no contradigan la Ley de Propiedad Horizontal ni el Título Constitutivo del edificio.

¿Es obligatorio tener estatutos en una comunidad de propietarios?

No, no es obligatorio tener estatutos de la comunidad según la Ley de Propiedad Horizontal, pero sí es muy recomendable para evitar futuros conflictos y garantizar una convivencia ordenada entre los propietarios. Si la comunidad decide proceder con la elaboración de los estatutos, estos deben ser aprobados por la mayoría de los propietarios y, una vez redactados los estatutos, serán de obligado cumplimiento para todos.

Los artículos 5, 6 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal tratan sobre todo lo relativo al documento, sobre los títulos constitutivos y las normas de convivencia.

¿Se pueden modificar los estatutos de la comunidad?

Sí, los estatutos de la comunidad se pueden modificar, pero debe hacerse de la misma forma que cuando se hicieron por primera vez, con la aprobación unánime de todos los propietarios.

Por tanto, si se quiere hacer alguna modificación de los estatutos de la comunidad debemos seguir los siguientes pasos:

1. Convocatoria de junta extraordinaria: El administrador de la finca o presidente de la comunidad deben convocar una junta extraordinaria.
2. Información previa: En esta junta se informa a los propietarios de las modificaciones que se quieren realizar.
3. Aprobación por unanimidad: Se hace una votación sobre los cambios expuestos, requiriéndose la unanimidad de todos los propietarios y la representación del 100% de las cuotas.
4. Redacción del acta: Se redacta el acta de la Junta General.
5. Escritura pública con los cambios: En el caso de que haya acuerdo se redacta la nueva propuesta de los estatutos.
6. Inscripción en el Registro de la Propiedad: Después de introducir los cambios en los estatutos, se pueden llevar al Registro de la Propiedad, en caso de que estén inscritos.

Solo se podrán realizar cambios en los estatutos si todos los propietarios están de acuerdo, ya que deben ser aprobados por unanimidad.

¿Es obligatorio llevar los estatutos de la comunidad al Registro de la Propiedad?

No, no es obligatorio inscribir los estatutos de la comunidad en el Registro de la Propiedad, pero sí es recomendable. Para poder inscribir los estatutos en el Registro de la Propiedad, estos deben realizarse mediante escritura pública.

¿Qué implicaciones tiene inscribir los estatutos en el Registro de la Propiedad?

Si los estatutos no se inscriben en el Registro de la Propiedad, estos solo serán vinculantes para los propietarios de pisos o locales que hayan presentado su consentimiento, tal y como se dispone en el párrafo tercero del art. 5 de la LPH y por consiguiente, no serán de aplicación para los nuevos propietarios de viviendas y locales.

¿Dónde consultar los estatutos de la comunidad?

Aunque normalmente es el propietario quien entrega este documento junto con el resto de la documentación, antes de la firma del contrato de alquiler o venta del inmueble, para los casos en los que no es así se pueden consultar por distintas vías:

• Pueden consultarse en el Registro de la Propiedad, en el caso de que se hayan registrado.
• El administrador también debe tener este documento a disposición de todos los vecinos de la comunidad.
• También pueden solicitarse al presidente de la comunidad, aunque normalmente el propietario entrega los estatutos junto con el resto de documentación.

Todos los propietarios tienen derecho a acceder a esta documentación. Es importante que los vecinos conozcan los estatutos para asegurarnos de que se conocen y respetan.

¿En qué se diferencian los estatutos de la comunidad de los títulos constitutivos?

Los títulos constitutivos están establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal, por tanto, sí son obligatorios. En este documento se detallan las características importantes del edificio, recogidas en la escritura de división horizontal. En algún caso se incluye alguna norma en este apartado, por eso en estos casos puede cumplir la función de estatuto.

Fuentes

Boletín Oficial del Estado (BOE)