Reformar locales: Normativa para la reforma de locales comerciales en Madrid

Repasamos la normativa y requisitos clave para reformar locales en Madrid.

A la hora de elegir un local, es esencial tener en cuenta varios factores, especialmente si se pretende realizar una reforma, ya sea una pequeña modificación o una reforma integral. El Ayuntamiento de Madrid establece una serie de requisitos mínimos que deben cumplirse para garantizar que la reforma esté alineada con la normativa vigente.

Repasamos a continuación los principales criterios que deben tenerse en cuenta al reformar un local comercial. Desde la compatibilidad urbanística del uso hasta los aspectos técnicos, patrimoniales y normativos, cada uno de estos elementos es fundamental para garantizar que la intervención cumpla con la legalidad vigente y permita desarrollar la actividad comercial sin contratiempos.

Antes de iniciar cualquier actividad comercial, clasificada urbanísticamente como un uso comercial de venta al por menor, es crucial verificar que se cumplen todas las condiciones exigidas por la normativa local. Esto incluye la tramitación de la licencia de apertura, que variará según el tipo de actividad que se quiera desarrollar y las características del local, como su superficie en metros cuadrados.

Criterios para la normativa de reforma de locales en Madrid

Criterio	Requisito general
Compatibilidad de uso	El uso debe estar permitido por el PGOU y la norma zonal. Consultar el visualizador urbanístico del ayuntamiento.
Protección patrimonial	Verificar si el local o edificio tiene protección. Aplicar criterios de la Comisión de Patrimonio si corresponde.
Fachada protegida	Restaurar su estado original si ha sido alterada. Obligatorio en edificios protegidos.
Procedimiento administrativo	Declaración responsable o licencia, según nivel de protección o tipo de actividad u obra.
Técnico competente	El proyecto debe estar firmado por técnico habilitado y cumplir con el CTE (Código Técnico de la Edificación).

1. Compatibilidad de uso

Es importante verificar que el uso comercial deseado está permitido por la normativa urbanística de la zona elegida para localizar el negocio. Se debe localizar la ficha urbanística en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Madrid, el Visualizador Urbanístico del Plan General de Ordenación Urbana del Ayuntamiento de Madrid, para comprobar el ámbito urbanístico en que se encuentra el local.

Para comprobar la compatibilidad de uso:

Local regulado por una Norma Zonal (NZ): El pequeño comercio, que se considera así cuando su superficie es inferior a 500 metros cuadrados, es admisible en planta baja e inferior a la baja (que estén unidas interiormente y tengan acceso desde la vía pública) en la mayoría de normas zonales, con alguna limitación.
Locales de mediano comercio, considerados entre 500 y 2.500 m², y grandes superficies de más de 2.500 m², o si se pretende ubicar el local comercial en plantas que no sean la baja o inferior a la baja, conviene obtener información específica.
Local no regulado por una norma zonal (NZ): Si el local tiene un ámbito no regulado por una norma zonal, se aconseja obtener información particularizada en ADA o en el Área de Gobierno de Desarrollo Urbano Sostenible.

2. Protección patrimonial

Es necesario verificar si el edificio que alberga el local o el propio local cuentan con algún tipo de protección patrimonial. En caso afirmativo, se debe consultar los criterios establecidos por la Comisión de Patrimonio.

3. Fachadas en edificios protegidos

La restauración de fachadas en edificios protegidos es obligatoria. Por tanto, si el local comercial se encuentra en un edificio protegido, se debe revisar la fachada del local y, si ha sufrido alteraciones, será necesario realizar las obras correspondientes para restituir el elemento protegido a su estado original, independientemente de su impacto en el funcionamiento del local.

4. Procedimiento adecuado: Declaración Responsable/Licencia

En locales comerciales de pequeño o mediano tamaño, el procedimiento se tramita mediante Declaración Responsable. Esto se aplica independientemente de la magnitud de las obras, salvo que el edificio o local esté catalogado con el nivel de protección N1. En este caso, se requerirá tramitar una licencia previa. Además, existen actividades específicas que también deben ser tramitadas mediante licencia.

5. Técnico competente

Es necesario presentar un documento firmado por un técnico competente, cuando sea necesario cumplir con el Real Decreto 314/2006, por el que se aprueba el Código Técnico de la Edificación (CTE). Las principales cuestiones que se verifican administrativamente son:

Prevención de incendios

Medidas para evitar la propagación de un incendio en el local o edificio.
Condiciones de evacuación de los ocupantes para garantizar la seguridad en caso de incendio.
Instalaciones de protección contra incendios.
Protección de la estructura para que un posible incendio no afecte a la seguridad estructural del mismo.
Accesibilidad de los camiones de bomberos en caso de nuevas plantas.

Seguridad en la utilización del local

Prevención del riesgo de caídas.
Prevención del riesgo de impacto o atrapamiento.
Prevención del riesgo de aprisionamiento en recintos.
Prevención del riesgo causado por una iluminación inadecuada.

Promoción de la accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas

Itinerarios adaptados.
Servicios higiénicos adaptados.

Protección del medio ambiente

Medidas para evitar afecciones a los vecinos: ruidos, olores, gases, humos, etc.

Condiciones higiénico-sanitarias

6. Condiciones y dotaciones básicas que debe reunir el local

Altura libre

El local comercial debe tener una altura libre de 2,50 metros en las salas de ventas. En aquellos espacios donde no haya personal de forma habitual (almacenes, baños o vestuarios), esta altura puede reducirse a 2,20 metros.

Distribución del local comercial

Sala de ventas
Almacén o trastienda en establecimientos dedicados a elaboración, venta y servicio de alimentos y/o bebidas.
Cuarto de basuras, que solo podrá ser en común con el resto del edificio si no se superan los 240 litros diarios. En caso contrario, deberá habilitarse un cuarto de basuras independiente en el interior del local.
Servicios higiénicos: Será obligatorio disponer de un retrete y un lavabo para uso del personal en locales de hasta 200 m². Por cada 200 m² adicionales o fracción superior a 100 m², debe incluirse un retrete y lavabo adicionales, separados por sexos. Además, deberán contar con un anteaseo para separarlos del resto del local.
- En centros comerciales, estos servicios pueden agruparse con los disponibles en el propio centro comercial. Para locales de más de 750 m² será necesario incluir aseos de uso público.
Vestuarios para el personal, en locales dedicados a la elaboración, venta y servicio de alimentos y/o bebidas.
Zona de carga y descarga en el exterior, requerida para los comercios de más de 500 m² de superficie de venta, situados fuera del centro histórico.
Instalaciones básicas:
- El local debe contar con agua fría y caliente, saneamiento, ventilación, suministro eléctrico y suministro de agua contra incendios cuando la superficie supere los 500 m².
- En locales donde se desarrollen actividades de hostelería, es obligatorio disponer de un sistema de salida de humos independiente y homologado que evacúe los gases y vapores hacia el exterior.
- En caso de reforma, se debe comprobar la viabilidad técnica de la instalación del conducto de salida de humos y obtener, si corresponde, la autorización de la comunidad de propietarios y la licencia municipal de obra.

Cuestiones sobre accesibilidad de locales comerciales y supresión de barreras arquitectónicas

Los locales comerciales deberán ser accesibles para personas con discapacidad, garantizando que el acceso y la utilización sean autónomos, seguros y no discriminatorios. En el caso de edificios existentes, en aquellos casos donde no sea posible cumplir con esta normativa, se aplican criterios de exención, los cuales deben ser consultados con el Ayuntamiento para obtener información detallada sobre el caso específico.

Aire acondicionado

La regulación sobre el aire acondicionado en Madrid se encuentra incluida en el Título III de la Ordenanza General de Protección del Medio Ambiente Urbano. Por lo tanto, es necesario cumplir con los criterios establecidos en esta normativa para su instalación y uso.

Criterios comunes para el tratamiento de la fachada de un local

En general, no se permiten capialzados exteriores del cierre, estos deben quedar en el interior del local, no hacia la fachada.
No está permitido que sobresalga ningún elemento de la alineación de la fachada.
Los equipos de aire acondicionado no podrán sobresalir más de 30 cm de la fachada ni afectar a la estética.
Está prohibida la instalación de marquesinas.

Condiciones de elementos identificativos de la actividad

Los toldos, carteles y demás elementos identificativos o publicitarios situados en la fachada deben cumplir con lo establecido en la Ordenanza Reguladora de la Publicidad Exterior.

Cumpliendo con los requisitos establecidos en la normativa, se podrá iniciar la tramitación para llevar a cabo la reforma del local.