Guía para convertir una oficina en vivienda paso a paso
La conversión de oficinas en viviendas se ha convertido en una opción cada vez más habitual en entornos urbanos con alta demanda residencial y escaso suelo disponible. Este proceso, conocido como cambio de uso, permite transformar inmuebles de uso terciario, como oficinas o locales, en viviendas, siempre que cumplan los requisitos urbanísticos, legales y técnicos vigentes en cada municipio.
En esta guía te explicamos en detalle cómo llevar a cabo esta conversión, desde la viabilidad del inmueble hasta los trámites administrativos, licencias necesarias y consideraciones legales clave.
Cómo convertir una oficina en vivienda
¿Se puede convertir una oficina en vivienda? Sí. En España es legal convertir una oficina en vivienda, siempre que el inmueble cumpla con la normativa urbanística local y con los requisitos de habitabilidad del Código Técnico de la Edificación (CTE). Este tipo de cambio permite reutilizar oficinas vacías, incrementando la oferta de vivienda en zonas urbanas con alta demanda.
Proceso del cambio de uso de oficina a vivienda
Transformar una oficina en una vivienda en la ciudad de Madrid es legal, siempre que se cumplan las condiciones establecidas en el Plan General de Ordenación Urbana (PGOUM) de 1997, modificado en 2023, y el Código Técnico de la Edificación (CTE).
Al igual que ocurre con el cambio de uso de local a vivienda, las oficinas deben cumplir unos requisitos específicos de habitabilidad y urbanismo para poder convertirse en viviendas.
1. Comprobar la viabilidad urbanística
Es imprescindible confirmar que el uso residencial está permitido en el edificio y planta donde se encuentra la oficina. Para ello, se solicita un certificado de compatibilidad urbanística en el Ayuntamiento de Madrid, el cual indica si el cambio de uso puede autorizarse.
2. Verificar la viabilidad geométrica y técnica
La oficina debe cumplir con los requisitos de habitabilidad mínimos establecidos por el CTE y por las Normas Urbanísticas del PGOUM (modificación de 2023). Estos incluyen:
- Superficie útil mínima: 40 m² (se eliminan los estudios de 25 m²).
- Altura libre: al menos 2,5 metros de altura libre en estancias principales. 2,20 metros de altura en cocinas y baños.
- Fachada mínima: al menos 3 metros lineales.
- Iluminación y ventilación natural: mínimo 12% y 8% de la superficie útil respectivamente.
- Estancias mínimas: estancia-comedor, cocina, baño, dormitorio y zona para lavadora/tendedero.
Es importante tener en cuenta que no se permite legalmente que estancias habitables estén por debajo del nivel de calle, salvo casos excepcionales de luz y ventilación.
| Criterio | Exigencia mínima | Normativa aplicable |
|---|---|---|
| Superficie útil | 40 m² | PGOUM 2023 |
| Altura libre (estancias) | 2,5 m | CTE / PGOUM |
| Altura libre (cocina, baño) | 2,2 m | PGOUM |
| Fachada mínima | 3 metros lineales | Normas Urbanísticas |
| Iluminación natural | 12% superficie útil | CTE DB-HE |
| Ventilación natural | 8% superficie útil | CTE DB-HS |
| Distribución mínima | Estancia-comedor, cocina, baño, dormitorio y espacio para lavadora | PGOUM / CTE |
3. Redactar un proyecto técnico
Un arquitecto o arquitecto técnico debe elaborar un proyecto visado que incluya:
- Planos del estado actual y del reformado.
- Memoria justificativa del cumplimiento del CTE.
- Estudio de seguridad, residuos y eficiencia energética.
Este proyecto servirá de base para solicitar la licencia de obras.
4. Solicitar licencia urbanística (obra mayor)
El cambio de uso se tramita mediante una licencia de obra mayor, ya que implica modificación del uso y, habitualmente, reforma del inmueble. El plazo medio para su concesión en Madrid puede oscilar entre 2 y 4 meses.
5. Ejecutar las obras conforme al proyecto
La reforma debe ajustarse al proyecto aprobado. Finalizada la obra, el arquitecto emite el certificado final de obra, documento necesario para obtener la licencia de uso residencial.
6. Solicitar la licencia de primera ocupación o utilización
Una vez finalizadas las obras, se solicita esta licencia al ayuntamiento, que habilita el uso residencial del inmueble tras una inspección municipal.
7. Registrar el cambio en el Registro de la Propiedad y el Catastro
- El último paso es legalizar el cambio registralmente:
- Escritura notarial con el nuevo uso
- Actualización en el Registro de la Propiedad
- Modificación del uso en el Catastro
- Obtención de la cédula de habitabilidad (en algunas CCAA)
| Paso | Acción | Objetivo |
|---|---|---|
| 1 | Comprobar viabilidad urbanística | Verificar si el PGOU permite uso residencial en ese edificio/planta |
| 2 | Verificar viabilidad técnica y geométrica | Confirmar que cumple superficie, altura, iluminación, ventilación, etc. |
| 3 | Redactar proyecto técnico | Base legal y técnica para solicitar licencia de obra |
| 4 | Solicitar licencia urbanística | Obtener permiso para ejecutar obras y cambio de uso |
| 5 | Ejecutar obras conforme al proyecto | Adaptar el inmueble a condiciones de habitabilidad |
| 6 | Solicitar licencia de primera ocupación | Autorizar oficialmente el uso residencial tras inspección |
| 7 | Inscribir en Registro y Catastro | Actualizar la titularidad legal y el uso oficial del inmueble |
Este procedimiento asegura que el nuevo uso residencial sea legal, seguro y cumpla con las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas por la normativa vigente.
¿Qué normativa aplica en Madrid?
- PGOUM de Madrid (1997, modificado en 2023).
- Código Técnico de la Edificación (CTE).
- Ordenanzas municipales del Ayuntamiento de Madrid.
Este marco normativo es el que se aplica al margen de la Ley autonómica para vivienda protegida, que introduce medidas específicas para determinados programas de vivienda, pero no sustituye el procedimiento general.
Documentación necesaria para hacer un cambio de uso de oficina a vivienda
- Certificado de compatibilidad urbanística (opcional pero recomendable).
- Proyecto técnico visado.
- Justificación del cumplimiento del CTE y normativa urbanística.
- Presupuesto y memoria de obra.
- Estudio de gestión de residuos.
- Seguro de responsabilidad civil del técnico.
- Certificado final de obra.
- Solicitud de licencia de primera ocupación.
| Documento | ¿Es obligatorio? | Fase del proceso |
|---|---|---|
| Certificado de compatibilidad urbanística | No (recomendado) | Antes del proyecto |
| Proyecto técnico visado | Sí | Fase de solicitud de licencia |
| Justificación del cumplimiento del CTE | Sí | Fase de proyecto |
| Presupuesto y memoria de obra | Sí | Solicitud de licencia |
| Estudio de gestión de residuos | Sí | Solicitud de licencia |
| Seguro de responsabilidad civil del técnico | Sí | Durante la ejecución |
| Certificado final de obra | Sí | Tras la ejecución |
| Licencia de primera ocupación | Sí | Legalización final |
Preguntas frecuentes sobre convertir oficinas en viviendas
¿Qué ocurre si se habita una oficina sin legalizar?
Puede exponerse a multas municipales, obligación de cesar el uso o legalizar la situación y dificultades para vender o alquilar el inmueble.
¿Debe pedirse permiso a la comunidad de vecinos para el cambio de uso?
Es necesario revisar los estatutos de la comunidad para confirmar que se permiten cambios de uso. Se debe solicitar autorización si se modifican elementos comunes y comunicar el proyecto de forma transparente para evitar conflictos.
¿Qué ocurre si no se cumplen los requisitos de habitabilidad?
El cambio será inviable legalmente. En algunos casos se podrá reformar el inmueble para ajustarse a la normativa, pero si hay limitaciones estructurales, no será posible.
¿Cuánto cuesta convertir una oficina en vivienda?
El coste variará dependiendo del estado del inmueble, el nivel de reforma y la zona. A ello hay que sumar tasas, licencias y honorarios técnicos.
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Fuentes
BOE Código Técnico de la Edificación (CTE)
