Terreno urbanizable: qué es y en qué se diferencia del urbano

El terreno urbanizable es una de las clasificaciones del suelo en España, junto al urbano y el no urbanizable.

Antes de comprar un terreno, es fundamental conocer su situación urbanística, ya que de ello dependerá si se puede construir en él o no. La diferencia entre suelo urbano y urbanizable no solo afecta a los plazos y trámites, sino también a la inversión necesaria para desarrollar el terreno.

En este artículo repasamos qué es exactamente un terreno urbanizable, cómo se clasifica, en qué se diferencia del suelo urbano y qué pasos deben seguirse para convertirlo en edificable.

¿Qué es un terreno urbanizable?

Un terreno urbanizable o suelo urbanizable es un tipo de suelo que aún no está urbanizado, pero que puede transformarse legalmente en suelo urbano mediante actuaciones de planificación y desarrollo establecidas por el planeamiento urbanístico.

Este tipo de terreno representa una fase intermedia entre el suelo rústico (o terreno no urbanizable) y el suelo urbano o terreno urbano. Aunque aún no tiene infraestructuras básicas (calles, alumbrado o redes de agua y alcantarillado) está incluido en los planes municipales para su futura urbanización.

Clasificación legal del suelo en España: tipología de suelos

En España, la legislación urbanística establece una clasificación o tipología de suelos que determina los usos permitidos en cada tipo de terreno y las condiciones necesarias para su transformación urbanística.

Suelo urbano

Terreno que ya está urbanizado, con acceso a servicios básicos (calles, aceras, electricidad, etc.) y permite edificar de forma inmediata.

Suelo urbanizable

Terreno que puede transformarse en urbano, pero requiere planes de ordenación y ejecución urbanística.

Suelo no urbanizable o rústico

Terreno que no admite edificación urbana. Está protegido para uso agrícola, forestal, natural o con limitaciones que impiden la edificación urbana. Hay 5 tipos de suelos rústicos:

Tipo de suelo rústico	Uso permitido principal
Finca agrícola	Cultivo de productos agrícolas y explotación hortícola
Finca ganadera	Cría y manejo de ganado en pastos o instalaciones rurales
Finca forestal	Explotación de masas forestales o conservación ambiental
Finca cinegética	Actividades de caza controlada
Viviendas rurales y masías	Uso residencial ligado a explotaciones rurales o turísticos

Principales tipos de suelo rústico y usos permitidos en terrenos no urbanizables según la normativa urbanística.

Esta clasificación se establece en el planeamiento urbanístico municipal, y es fundamental conocerla antes de comprar o desarrollar un terreno.

¿En qué se diferencian el terreno urbano y urbanizable?

La diferencia entre urbano y urbanizable radica en su nivel de desarrollo.

Característica	Suelo urbano	Terreno urbanizable
Estado del desarrollo	Ya urbanizado	Pendiente de urbanización
Infraestructuras	Dispone de calles, luz, agua, etc.	Requiere inversiones en infraestructuras
Edificabilidad	Puede construirse de inmediato	Requiere trámites urbanísticos previos
Valor de mercado	Más elevado	Precio menor, pero con potencial

Comparativa entre suelo urbano y terreno urbanizable según su desarrollo, infraestructura y condiciones de edificación.

Tipos de terreno urbanizable

El terreno urbanizable se clasifica en tres subcategorías según su grado de planificación urbanística. Esta clasificación determina qué se puede hacer, cuándo y bajo qué condiciones.

1. Terreno urbanizable ordenado

Permite construir a corto plazo.
Este tipo de terreno ya cuenta con un plan parcial aprobado y, en muchos casos, con el proyecto de urbanización redactado. Si se ejecutan las obras de urbanización (calles, servicios, etc.), se puede obtener la licencia de edificación en un plazo relativamente corto.
Ideal para: inversores que buscan desarrollar promociones a medio plazo.

2. Terreno urbanizable sectorizado

Designado para crecimiento urbano, pero aún no está listo.
El suelo está incluido en el planeamiento general como urbanizable y dividido en sectores, pero aún falta su ordenación pormenorizada. Requiere tiempo y trámites administrativos para desarrollar planes parciales y proyectos de urbanización.
Ideal para: desarrollos a medio-largo plazo o suelo de reserva urbana.

3. Terreno urbanizable no sectorizado

Largo plazo, mayor incertidumbre.
Este suelo está clasificado como urbanizable, pero no está sectorizado ni ordenado. Para transformarlo, es necesario modificar el planeamiento urbanístico, lo que implica años de gestión, estudios ambientales y trámites.
Ideal para: inversores estratégicos con visión a largo plazo.

Tipo de terreno	¿Se puede edificar pronto?	¿Requiere plan parcial?	Nivel de desarrollo	Riesgo inversor
Ordenado	Sí, tras urbanizar	Ya aprobado	Alto	Bajo
Sectorizado	No, necesita plan	No aprobado aún	Medio	Medio
No sectorizado	No, requiere planeamiento	No definido	Bajo	Alto

Comparativa entre los tipos de terreno urbanizable según su grado de planificación, viabilidad de edificación y riesgo inversor.

¿Qué necesita un terreno urbanizable para ser edificable?

Para que un terreno urbanizable sea edificable debe cumplir los requisitos legales y técnicos que lo conviertan en un terreno habilitado legalmente para construir.

Requisitos básicos para que un terreno sea edificable

Para que un terreno sea considerado edificable, debe disponer de:

Acceso rodado pavimentado desde la vía pública.
Abastecimiento de agua potable.
Red de evacuación de aguas residuales.
Suministro de energía eléctrica.
Alumbrado público y aceras.
Superficie y forma que permitan edificar conforme a la normativa local.

Estos requisitos están definidos en cada normativa urbanística municipal.

¿Cómo se convierte un terreno urbanizable en un solar?

Los terrenos urbanizables no suelen cumplir estos requisitos de inicio. Para convertirlos en solares, el propietario debe:

1. Participar en un plan urbanístico de desarrollo (Plan Parcial, Proyecto de Urbanización o Junta de Compensación).

2. Asumir los costes de la urbanización, incluyendo calles, redes y servicios.

3. Ceder parte del suelo al Ayuntamiento para uso público, como exige la ley.

Hasta que no se completa este proceso, no es posible obtener licencia de obra. Por eso es clave verificar el estado de desarrollo antes de comprar un terreno urbanizable.

Características técnicas y físicas de los terrenos

Además de la tipología de suelos definida por el planeamiento urbanístico, es imprescindible analizar las características técnicas y físicas del terreno, ya que influyen directamente en los costes de construcción y en la viabilidad del proyecto.

Qué condiciones técnicas se deben valorar en el terreno

Verificar la clasificación urbanística en el PGOU.
Evaluar los costes de urbanización.
Conocer la subcategoría del terreno (ordenado, sectorizado o no sectorizado).
Realizar un análisis técnico del suelo y sus condiciones físicas.
Comprender los plazos, trámites y cargas administrativas.
Comprobar la situación registral del terreno en el Registro de la Propiedad, asegurándose de que está libre de cargas, hipotecas o limitaciones.

Qué condiciones físicas se deben valorar en el terreno

Evaluar la topografía: Distinguir si el terreno es llano o está en desnivel.
Luz solar y orientación: Orientación solar del terreno.
Composición del suelo: El estudio geotécnico es obligatorio y revela si el terreno es adecuado para edificar. Evaluando resistencia del suelo, presencia de agua y tipos de materiales (arcillas, arenas, rocas).
Nivel freático: Evaluar el nivel freático. Un nivel alto puede requerir drenajes especiales o cimentaciones más profundas, aumentando los costes de ejecución.
Riesgos sanitarios: Algunas zonas presentan presencia de gas radón, un riesgo para la salud. Es recomendable comprobarlo especialmente si se va a construir una vivienda unifamiliar.

Estos factores físicos y técnicos deben evaluarse antes de comprar el terreno, idealmente con ayuda de un arquitecto, un ingeniero geotécnico o un consultor inmobiliario especializado.

¿Qué normativa regula la transformación de un terreno urbanizable en urbano?

La transformación de un terreno urbanizable en suelo urbano está regulada por un marco legal en tres niveles:

Normativa estatal: Real Decreto Legislativo 7/2015 que regula el suelo y rehabilitación urbana.
Legislación autonómica: Cada comunidad tiene sus particularidades y desarrolla su propia normativa urbanística.
Planeamiento municipal: El Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), las normas subsidiarias y las ordenanzas locales definen la clasificación del suelo y los requisitos concretos para su desarrollo.

Preguntas frecuentes sobre terrenos urbanizables

¿Se puede construir directamente en un terreno urbanizable?

No. Primero debe desarrollarse urbanísticamente y cumplir con los requisitos para ser considerado solar. Solo entonces se puede solicitar licencia de obra.

¿Qué diferencia hay entre terreno urbanizable y urbano?

El suelo urbano ya está urbanizado y permite construir de forma inmediata. El urbanizable aún necesita planificación y obras para convertirse en urbano.

¿Qué tipos de terreno urbanizable existen en Madrid?

Existen tres tipos de terreno urbanizable, según el Compendio de las Normas Urbanísticas del PGOUM-97 (Edición 2024).

Ordenado o suelo urbanizable programado incorporado (UZI): permite edificar tras completar la urbanización.
Sectorizado o suelo urbanizable sectorizado (UZP / UZPp): necesita planificación antes de ejecutar obras.
No sectorizado o suelo urbanizable no programado: requiere modificar el planeamiento urbanístico para desarrollarse.

¿Quién paga la urbanización de un terreno?

El propietario o promotor, normalmente a través de una Junta de Compensación o un acuerdo con la administración. Esto incluye obras, cesiones y gestión.

¿Qué es un solar?

Un solar es un terreno que cumple con las condiciones mínimas de urbanización exigidas por el planeamiento municipal. Estas condiciones garantizan que se pueda construir de forma inmediata y segura.

¿Cuál es la diferencia entre suelo y terreno?

En el lenguaje técnico y legal, como en la legislación urbanística española, se utiliza el término suelo para referirse a la clasificación jurídica del espacio (suelo urbano, urbanizable o no urbanizable). Por otro lado, el término terreno se usa de forma más general y coloquial para referirse al bien físico que puede comprarse o desarrollarse. Por ejemplo, puedes comprar un terreno, pero legalmente ese terreno estará clasificado como un tipo de suelo, lo que determinará si puedes construir o no.

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