Qué es una derrama en una comunidad de vecinos
Gasto extraordinario destinado a cubrir necesidades no previstas en los presupuestos anuales.
Una derrama en una comunidad de vecinos es un cargo extraordinario que se cobra para cubrir gastos imprevistos o urgentes no contemplados en los presupuestos anuales de la comunidad. Estos gastos, a menudo necesarios para la conservación del edificio o la realización de obras esenciales, no se incluyen dentro de los gastos comunes habituales y deben ser aprobados en una junta de propietarios.
En este artículo, te explicamos todo lo que necesitas saber sobre la derrama en las comunidades de vecinos: qué es, cómo se calcula, qué pasa si no se paga y cuáles son los motivos más comunes para su aplicación.
¿Qué es una comunidad de propietarios?
Una comunidad de propietarios es una entidad jurídica formada por todos los propietarios de viviendas, plazas de aparcamiento y locales comerciales de un mismo edificio. Está regulada por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y se encarga de gestionar los gastos comunes relacionados con el mantenimiento del edificio.
Gastos de la comunidad de propietarios
En cuanto a los gastos de comunidad, la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960, en su artículo tercero, establece que los gastos comunes de los propietarios se repartirán teniendo en cuenta el coeficiente de participación de cada propietario.
Esto significa que cada propietario paga una cuota mensual destinada a cubrir los gastos de suministros comunes, como agua, electricidad, mantenimiento de limpieza de zonas comunes, etc. Además de los gastos ordinarios, se deben tener en cuenta las cuotas ordinarias.
¿Qué es una derrama?
Además de los gastos ordinarios, en las comunidades de vecinos pueden surgir gastos extraordinarios, conocidos como derrama. Esta cuota adicional se cobra cuando se presentan imprevistos o se deben realizar obras no contempladas en el presupuesto anual.
La aprobación de una derrama requiere la votación de los propietarios en una junta (ordinaria o extraordinaria), con el tema previamente incluido en el orden del día. Este procedimiento garantiza que todos los miembros de la comunidad estén al tanto de la necesidad de estos gastos y puedan aprobar la derrama correspondiente.
En cuanto a la aprobación de una derrama, esta debe realizarse conforme a los procedimientos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal. En los estatutos de la comunidad se suele definir cómo llevar a cabo las reuniones y votaciones.
¿Cuál es la cuota de derrama que corresponde a cada vecino?
Las cuotas de participación de cada propietario en concepto de derrama vienen determinadas por el coeficiente de participación asignado a cada propiedad. Esta información puede verse en las escritura del inmueble o mediante una nota simple en el Registro de la Propiedad.
La junta extraordinaria de vecinos es el lugar donde se comunica a los propietarios las obras necesarias y cómo se va a financiar la derrama. En algunos casos, la comunidad puede tener suficiente dinero en su fondo de reserva para cubrir los gastos, pero si no es así, se aprueba una derrama que aumenta las cuotas mensuales de los propietarios.
Si al final de la obra sobra dinero de la derrama, este puede ser devuelto proporcionalmente a los propietarios o, en su defecto, quedar en el fondo de la comunidad para futuros gastos.
Motivos más comunes para una derrama en la comunidad de vecinos
Los motivos que originan una derrama en una comunidad suelen estar relacionados con obras de rehabilitación, reparación o mejora de los elementos comunes del edificio. Algunos de los motivos más comunes incluyen:
- Obras de rehabilitación o reparación de elementos comunes, como el tejado, la fachada o la instalación eléctrica.
- Sustitución de sistemas importantes, como el ascensor o la calefacción central.
- Mejoras en la accesibilidad del edificio, como la instalación de rampas o nuevos ascensores.
- Mejora de la eficiencia energética en el edificio, como la instalación de sistemas de aislamiento térmico o mejoras relacionadas con la energía renovable, como la instalación de paneles solares en el edificio.
¿Quién está obligado a pagar la derrama?
La obligación de pagar una derrama depende del tipo de obra que la haya originado. Por norma general, la derrama debe ser aprobada por los propietarios, salvo en los casos en que la ley imponga su ejecución obligatoria. La Ley de Propiedad Horizontal establece diferentes escenarios:
Obras necesarias para conservación o seguridad
Incluyen reparaciones urgentes del tejado, la fachada, tuberías, instalación eléctrica o el ascensor.
- Todos los propietarios están obligados a pagar la derrama, incluso si votan en contra en la junta.
- Se aprueban por mayoría simple.
- Están justificadas por razones de seguridad, habitabilidad o mantenimiento básico.
Obras de mejora o innovación
Como puede ser instalar placas solares, modernizar zonas comunes o poner nuevos servicios no esenciales.
- Se aprueban por mayoría.
- Si la derrama supera el coste de tres mensualidades ordinarias, los propietarios que hayan votado en contra no estarán obligados a pagarla (artículo 17.4 LPH), siempre que se trate de mejoras no imprescindibles para la conservación o habitabilidad del edificio.
Obras para mejorar la accesibilidad
Como la instalación de rampas, ascensores o salvaescaleras.
- Si no superan el equivalente a doce mensualidades ordinarias por propietario, todos deben pagarla, aunque hayan votado en contra (artículo 10.1.b LPH).
- Se consideran obras necesarias si benefician a personas mayores de 70 años o con discapacidad.
| Tipo de obra | ¿Quién paga? | Condiciones clave |
|---|---|---|
| Conservación / Seguridad | Todos los propietarios | Obligatorias aunque se vote en contra (Art. 10.1 LPH) |
| Mejora / Innovación | Solo quienes voten a favor | Excluidos si supera 3 mensualidades y se vota en contra (Art. 17.4) |
| Accesibilidad universal | Todos los propietarios | Si no supera 12 mensualidades y beneficia a mayores/discapacidad (Art. 10.1 b, 17.2) |
Otras preguntas frecuentes sobre las derramas en comunidades de vecinos
¿Qué pasa si un propietario no paga la derrama?
Si un propietario decide negarse a pagar la derrama aprobada en la junta, la comunidad de propietarios puede considerarlo moroso. Después de un aviso, la comunidad puede iniciar un proceso judicial para reclamar el pago de la derrama. Es importante que la reclamación sea aprobada en una junta de vecinos antes de iniciar el proceso judicial.
¿Cómo se puede saber si un piso tiene derramas?
Para saber si un piso está al día en el pago de las cuotas de la comunidad, puedes solicitar al administrador de la finca un certificado que indique si el propietario está al corriente con sus pagos. Este documento te permitirá verificar si hay derramas pendientes o si el propietario tiene alguna deuda con la comunidad.
¿Cuántas derramas puede aprobar una comunidad de vecinos al año?
No hay un límite legal en cuanto al número de derramas que puede aprobar una comunidad de vecinos. Sin embargo, todas deben ser justificadas, aprobadas en junta y ajustarse a la Ley de Propiedad Horizontal.
¿Es obligatorio informar sobre la existencia de una derrama antes de vender?
Es obligatorio informar al comprador sobre cualquier derrama pendiente antes de la venta de una propiedad en una comunidad de vecinos. Según la Ley de Propiedad Horizontal, el vendedor debe entregar un certificado actualizado que indique si existen derramas pendientes y si el propietario está al corriente de los pagos con la comunidad.
En algunos casos, si el comprador desconoce la existencia de una derrama y esta no es informada, podría considerarse un vicio oculto. Esto se da cuando la existencia de la derrama no es revelada y, si se hubiera conocido previamente, el comprador podría haber decidido no cerrar la operación o, de haberlo hecho, haber acordado un precio menor por la vivienda.
¿Puede venderse un piso con una derrama pendiente?
Sí. La deuda puede negociarse entre comprador y vendedor, aunque legalmente sigue vinculada a la propiedad. Por eso es clave pedir el certificado de deuda a la comunidad antes de cerrar la compraventa.
¿Quién decide si se aprueba una derrama?
La derrama debe aprobarse por acuerdo de los propietarios reunidos en junta. El tipo de mayoría exigida dependerá del tipo de obra (obligatoria, mejora o accesibilidad) según la Ley de Propiedad Horizontal.
