Hipoteca para local comercial: requisitos, condiciones y tipos

Descubre cómo funcionan las hipotecas para locales comerciales, qué requisitos piden los bancos y en qué se diferencian de las hipotecas de vivienda.

Hipoteca local comercial

Las hipotecas para locales comerciales son una vía clave de financiación para adquirir un inmueble para uso empresarial. A diferencia de la hipoteca de vivienda, los bancos las consideran operaciones de mayor riesgo, ya que un negocio puede reducir sus ingresos o incluso cesar su actividad, mientras que la vivienda se considera un bien más estable y esencial.

¿Qué es una hipoteca para local comercial?

Una hipoteca de local comercial es un préstamo a medio o largo plazo destinado a financiar la compra de un inmueble para uso empresarial.

Profundizamos en cómo pedir una hipoteca para un local comercial, qué condiciones suelen ofrecer los bancos en España, cuáles son sus diferencias con otros tipos de hipotecas, como las residenciales, y cómo utilizar un simulador de hipoteca de local comercial para calcular cuotas y evaluar la viabilidad de la operación.

Diferencias entre las hipotecas de locales comerciales y las hipotecas de viviendas

A diferencia de la financiación residencial, la hipoteca para comprar un local comercial suele implicar condiciones más exigentes.

Mayor ahorro inicial

El comprador debe aportar al menos un 30 % como entrada, más un 10-15 % adicional para impuestos y gastos derivados del registro de la propiedad, gestoría, Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), notaría y tasación del inmueble.

En hipotecas de vivienda, desde la Ley Hipotecaria 5/2019, el banco asume casi todos los gastos salvo la tasación y la copia de escritura.

Financiación entre el 60 % y el 70 %

Los bancos suelen conceder habitualmente un porcentaje de financiación del 60 o 70 del valor de tasación del local, frente al 80 % habitual en vivienda (e incluso, en casos concretos, hasta el 100 % en primera residencia).

Plazos más cortos

El plazo de amortización de la hipoteca comercial suele situarse entre 15 y 20 años, mientras que en vivienda puede alcanzar los 30 años.

Intereses más altos

Los tipos de interés suelen ser más elevados que en las hipotecas residenciales, tanto en modalidad fija como variable.

Condiciones personalizadas

La concesión depende no solo de la solvencia del solicitante, sino también de la viabilidad y rentabilidad prevista del negocio que se desarrollará en el local.

Hipoteca de local comercial para cambio de uso a vivienda

En el caso de comprar un local con la intención de convertirlo en vivienda, la entidad financiera tramitará la operación como una hipoteca para adquisición de local comercial hasta que el cambio de uso esté aprobado y registrado.

A efectos legales, seguirá siendo un inmueble de uso terciario y, por tanto, se aplicarán las condiciones de una hipoteca comercial, con independencia del uso que se le quiera dar en el futuro.

Hipoteca comercial vs. hipoteca de vivienda (España)
Aspecto	Local comercial	Vivienda
Financiación (LTV)	Entre 60 % – 70 % del valor de tasación.	Habitual ~80 % (en casos concretos, hasta el 100 % en primera residencia).
Entrada mínima	Al menos ~30 % del precio.	Suele ser menor (si LTV ~80 %).
Gastos iniciales	Asume comprador: notaría, registro, tasación, IAJD, gestoría.	Desde Ley 5/2019, el banco asume casi todos; el cliente paga tasación y copia de escritura.
Plazo de amortización	15–20 años (habitual).	Hasta 30 años (habitual).
Tipos de interés	Más elevados que en residencial.	Generalmente más bajos que en comercial.
Evaluación adicional	Puede requerir viabilidad del negocio (plan de empresa, proyecciones).	Foco en solvencia del prestatario y garantía vivienda.

Cómo pedir una hipoteca para local comercial - Requisitos

Estos son los pasos habituales y requisitos de las hipotecas de locales comerciales:

1. Solicitud formal al banco con la finalidad de compra del local

2. Tasación del inmueble para fijar el valor de referencia

3. Estudio de viabilidad donde la entidad evalúa

Capacidad de pago (ratio de endeudamiento).
Historial crediticio limpio.
Viabilidad del negocio.

Estos criterios forman parte de las prácticas habituales de análisis de riesgo en España y están alineados con las recomendaciones del Banco de España sobre solvencia y concesión responsable de crédito.

Además, la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, obliga a los prestamistas a realizar una evaluación detallada de la solvencia del prestatario antes de conceder un crédito hipotecario, y a entregar, al menos diez días antes de la firma, información clara y completa al cliente en la fase precontractual, garantizando transparencia en el proceso de contratación.

4. Presentación de documentación

Escrituras, declaración de la renta, extractos bancarios, IVA trimestral en caso de autónomos, etc.

5. Aprobación y firma ante notario con las condiciones pactadas

Opciones de financiación: hipoteca fija, variable o mixta

Al igual que en la vivienda, los bancos ofrecen varias modalidades de hipoteca comercial:

Hipoteca fija: ofrece estabilidad en las cuotas durante todo el plazo. En las hipotecas para local comercial los intereses suelen ser más altos que en las hipotecas residenciales.
Hipoteca variable: se calcula sobre el Euríbor más un diferencial. Es más barata al inicio, pero expuesta a subidas.
Hipoteca mixta: combina un tramo inicial fijo (habitualmente entre 3 y 10 años) con otro variable, lo que resulta interesante para negocios que buscan seguridad al inicio y flexibilidad después.

Implicaciones fiscales en las hipotecas de locales comerciales

Las hipotecas para locales comerciales tienen un tratamiento fiscal distinto al de las viviendas:

Intereses deducibles: al estar vinculados a una actividad económica, los intereses del préstamo son deducibles en su totalidad en el IRPF (para autónomos) o en el Impuesto sobre Sociedades (para empresas), siempre que el local esté afecto de forma exclusiva a la actividad. Si el inmueble se destina parcialmente a uso personal, la deducción será proporcional.
Gastos asociados: el comprador asume los costes de notaría, registro, tasación e Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Estos gastos no se deducen directamente, sino que forman parte del valor de adquisición del inmueble y se amortizan fiscalmente.

Preguntas frecuentes sobre hipotecas de locales comerciales

¿Qué requisitos financieros evalúan los bancos para conceder una hipoteca de local comercial?

Los bancos en España analizan la solvencia del solicitante, tal y como exige la Ley 5/2019, y según las recomendaciones del Banco de España. Para ello revisan los datos actualizados, como capacidad de pago, historial crediticio, tasación del inmueble y, en caso de que el local se destine a un negocio, la viabilidad de la actividad prevista.

¿El simulador de hipoteca solo sirve para vivienda o también para locales y otros inmuebles terciarios?

El simulador de hipoteca puede utilizarse para cualquier tipo de inmueble, no solo para vivienda. También es válido para inmuebles terciarios, antes de comprar un local, nave u oficina, te ayudará a tomar la mejor decisión según tus necesidades. Aunque las condiciones bancarias en estos casos suelen ser más exigentes que una hipoteca residencial, la herramienta resulta muy útil para calcular cuotas e intereses y comparar distintos escenarios de financiación antes de solicitar el préstamo.

Simulador de hipoteca para local comercial

Antes de firmar la hipoteca, es fundamental utilizar un simulador para calcular el impacto real en tus finanzas, preparar un plan de negocio sólido y comparar distintas entidades en busca de las mejores condiciones.

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