Qué es el derecho de tanteo y retracto
Preferencia legal del inquilino para adquirir el inmueble en caso de venta.
El derecho de tanteo y retracto establece una serie de prerrogativas que tiene el inquilino sobre la compraventa del inmueble que ocupa, ofreciéndole la posibilidad de adquirirlo con prioridad frente a terceros en caso de venta.
Descubre en qué situaciones se aplica el derecho de tanteo y retracto, y accede a toda la información necesaria para ejercerlos como inquilino.
¿Qué es el derecho de tanteo?
El derecho de tanteo otorga al inquilino la posibilidad de adquirir la vivienda arrendada antes que un tercero, siempre que el propietario decida realizar la venta de la vivienda y mantenga las mismas condiciones de precio y pago.
Si el inquilino decide ejercer su derecho de adquirir la vivienda dispone de un plazo de 30 días naturales desde que recibe la notificación fehaciente de la intención de vender la vivienda para ejercer este derecho, tal y como establece la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
¿Cómo hacer uso del derecho de retracto?
En el supuesto de que el propietario haya traspasado a un tercero el inmueble sin aplicar el derecho de tanteo, el inquilino puede ejercer el derecho de retracto, lo que le permitirá anular la operación de compraventa y adquirir la vivienda en las mismas condiciones acordadas con el tercero.
Este derecho de retracto permite al inquilino ejercer su derecho a adquirir el inmueble por el mismo precio y condiciones en que fue vendido al tercero. El plazo será también de 30 días naturales desde que tenga conocimiento de la venta.
¿Cómo ejercer el derecho de adquisición?
Propietario notifica la venta
(30 días desde la notificación de la venta)
Propietario no notifica la venta
(30 días desde que se conoce la venta)
Obligaciones según el Código Civil
El Código Civil también contempla el retracto convencional, que puede pactarse entre comprador y vendedor. Así lo establecen los siguientes artículos:
- Artículo 1507 del Código Civil: establece que: "Tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1518 y lo demás que se hubiese pactado".
- Artículo 1518 del Código Civil: establece que: "El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta; y los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida".
En resumen, el derecho de retracto convencional requiere que el vendedor reembolse al comprador el precio de la venta, más los gastos justificados que haya asumido.
Tipos de derecho de retracto
Existen distintos tipos de retracto, en función de su origen:
Retracto convencional: cuando se pacta contractualmente
El retracto convencional, también conocido como pacto de retro es «el derecho de recuperar la cosa vendida que el vendedor se reserva», según el artículo 1507 del Código Civil. El vendedor se reserva el derecho de recuperarla dentro de un plazo establecido a cambio del precio que recibió por ella.
Este elemento se puede incluir en el contrato de compraventa y su duración será, a falta de un pacto expreso, cuatro años desde la fecha del contrato y diez como máximo.
Retracto legal: cuando lo establece la ley
El retracto legal «es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago», según el artículo 1521 del Código Civil.
En este derecho intervienen 3 sujetos: el vendedor, el comprador, un tercero que tiene ese derecho real de adquisición preferente.
Retracto contractual: cuando se pacta entre las partes donde legalmente no existía
Cuando las partes pactan voluntariamente un derecho de adquisición preferente, incluso si la ley no lo prevé para ese caso concreto.
Excepciones de los derechos
Hay casos en los que el inquilino puede haber renunciado al derecho de tanteo o retracto y otros en los que no podrá ejercer el derecho. El inquilino no podrá ejercer estos derechos en los siguientes casos:
- Cuando el inmueble se venda junto con otras propiedades en bloque, es decir, si forman parte de un mismo edificio y se transmiten como conjunto indivisible.
- En los casos en los que se venden de forma conjunta con la totalidad de las propiedades (viviendas o locales) de un edificio a un mismo comprador, aunque estos sean de distintos propietarios.
- Cuando la venta del inmueble se haga al copropietario del inmueble, que en este caso siempre tendría preferencia en la venta.
- Cuando en el contrato de alquiler el inquilino haya renunciado expresamente a su derecho de adquisición preferente, tal y como permite el artículo 25.8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
