Qué es un contrato de arras
Acuerdo previo en el que comprador y vendedor se comprometen a realizar la futura compraventa de un inmueble.
Si estás en proceso de comprar o vender un inmueble, es probable que hayas oído hablar del contrato de arras. Antes de formalizar la compraventa de un inmueble, es fundamental conocer los detalles sobre este contrato, ya que juega un papel crucial en la transacción inmobiliaria.
En este artículo, te explicamos qué es un contrato de arras, los tipos que existen y qué aspectos debes tener en cuenta al firmarlo.
¿Qué es un contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo preliminar firmado por el comprador y el vendedor de una propiedad. Se considera una reserva que asegura la futura venta del inmueble.
Este documento o contrato privado es un preacuerdo y compromiso mutuo para realizar la compraventa del inmueble bajo determinadas condiciones. A través de este contrato, el comprador entrega una cantidad de dinero como adelanto y en concepto de arras, que se entrega a modo de señal, y se descuenta del precio final del inmueble una vez se formalice la compraventa.
Tipos de contratos de arras
Existen diferentes modelos de contrato de arras en función de la naturaleza del acuerdo entre las partes. Estos son los tres tipos más comunes:
- Contrato de arras confirmatorias: Este tipo de contrato implica un compromiso en firme de compraventa. Si alguna de las partes incumple el acuerdo, la otra parte puede exigir el cumplimiento del contrato o bien resolverlo, con una indemnización por los daños y perjuicios causados.
Esta figura está amparada por el artículo 1124 del Código Civil, que regula el incumplimiento de las obligaciones bilaterales o recíprocas. - Contrato de arras penales: Las arras entregadas en este tipo de contrato sirven como garantía del cumplimiento. Si alguna de las partes incumple el contrato, deberá indemnizar a la otra parte con la cantidad de arras entregada.
Este tipo también puede estar vinculado al artículo 1124 del Código Civil si se exige resolución e indemnización por daños. - Contrato de arras penitenciales o de desistimiento: Este tipo de contrato otorga a las partes la opción de desistir de la compraventa antes de firmar la escritura ante notario. En este contrato, si el comprador desiste de la operación, perderá la cantidad entregada como arras. Por el contrario, si el vendedor se echa atrás, deberá devolver el doble del importe recibido.
Este tipo de contrato está regulado por el artículo 1454 del Código Civil, que señala expresamente que “si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”.
¿Qué debe incluir un contrato de arras?
El contrato de arras debe especificar los acuerdos alcanzados por comprador y vendedor, además de los datos que aparecerán en el futuro contrato de compraventa. Esta es la información básica que debe incluir:
- Datos personales de las partes: nombres completos y DNI del comprador y vendedor.
- Información del inmueble: dirección, características del inmueble, referencia catastral, número de cédula de habitabilidad y fecha de expedición.
- Precio de venta de la propiedad y forma de pago: detallar el precio acordado y la modalidad de pago.
- Fecha límite para formalizar la compraventa del inmueble: se debe indicar la fecha límite para la firma de la escritura.
- Cargas e impuestos: información sobre si existen cargas sobre la propiedad y quién se hará responsable de los impuestos y gastos de la transacción.
- Señal o arras: la cantidad entregada de dinero a modo de arras y la aclaración de si se descontará del precio final o no.
Otras preguntas frecuentes sobre el contrato de arras
¿Quién firma el contrato de arras?
El contrato de arras debe ser firmado por ambas partes: comprador y vendedor. En el caso de que la propiedad sea adquirida por un matrimonio, uno de los cónyuges puede firmar en nombre de ambos. Si se trata de una pareja no casada o un matrimonio en régimen de separación de bienes, ambos deben firmar el contrato de arras.
¿Qué cantidad de dinero se entrega en concepto de arras?
El importe de las arras varía, pero generalmente oscila entre el 5% y el 15% del valor total de la compraventa. Este porcentaje es acordado por ambas partes y debe quedar reflejado claramente en el contrato de arras.
¿Si no se concede la hipoteca debo pagar las arras?
En el caso de que el banco no apruebe la hipoteca necesaria para completar la compra, la obligación de cumplir con el contrato de arras depende del tipo de acuerdo al que se haya llegado en el propio contrato. Algunas veces, se incluye una cláusula que exime al comprador del cumplimiento del contrato si no se concede la financiación, lo que podría permitir la cancelación del acuerdo sin penalización.
