Qué es el build to rent y cómo funciona en España

El build to rent se ha consolidado en los últimos años como una tipología dentro del mercado de alquiler residencial gestionado en España. El concepto responde a la tendencia de construir para alquilar. Los edificios se conciben desde su origen para su explotación en régimen de alquiler a largo plazo, con una gestión centralizada y profesionalizada orientada a ofrecer una experiencia coherente y estandarizada al residente.

El modelo ha ganado presencia en ciudades como Madrid y Barcelona, así como en Valencia y Málaga, en un contexto en el que la demanda de alquiler tiene un peso relevante. Además, genera interés entre promotores inmobiliarios e inversores, que valoran su potencial para desarrollar nuevos proyectos, ampliar la oferta disponible y contribuir a diversificar el parque residencial. 

Qué es el build to rent 

El build to rent (BTR) se configura como un modelo de negocio inmobiliario dentro del residencial gestionado, basado en edificios que se diseñan y desarrollan específicamente para ser alquilados desde el inicio del proyecto. 

A diferencia de otros esquemas en los que cada vivienda puede tener un propietario diferente, en el BTR el inmueble suele mantenerse bajo una titularidad unificada, lo que permite aplicar criterios coherentes en materia de diseño, mantenimiento y gestión.

Características del build to rent

Este enfoque permite operar el edificio como un conjunto único, con estándares comunes de funcionamiento. Entre sus elementos más habituales destacan:

• Propiedad unificada: el conjunto residencial pertenece a un único titular o vehículo inversor.
• Gestión profesionalizada: equipos especializados se encargan de la administración, mantenimiento y atención al residente.
• Diseño orientado al uso en alquiler: viviendas con distribuciones funcionales, materiales duraderos y espacios adaptados a un uso continuado.  
• Zonas comunes y servicios integrados: según el proyecto, pueden incluir áreas comunes como coworking, gimnasio, salas polivalentes, piscina o zonas verdes.
• Procesos digitales: herramientas para comunicación, gestión de incidencias y seguimiento de servicios.  
• Contratos de alquiler residenciales: sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), con procedimientos de gestión adaptados al modelo build to rent.

Origen y evolución del build to rent

El modelo BTR tuvo su origen en mercados inmobiliarios anglosajones como Reino Unido y Estados Unidos, donde se desarrolló como una tipología diferenciada dentro del residencial en alquiler gestionado. Su consolidación se relacionó con cambios en la demanda de vivienda en alquiler y con la progresiva profesionalización de la gestión residencial.

Build to rent en España

El crecimiento del build to rent en España comenzó a ganar visibilidad a partir de 2017-2018, cuando distintos agentes del sector inmobiliario incorporaron esta tipología en sus estrategias. Diversos factores influyeron en su implantación, entre ellos la aparición de proyectos orientados a servicios y la participación de capital institucional en activos destinados al alquiler.

Paralelamente, el sector ha ido incorporando tendencias que forman parte de la evolución del residencial gestionado en España, como la digitalización de edificios y procesos, el uso de tecnologías IoT para mejorar la eficiencia operativa y la integración de criterios de sostenibilidad en diseño y construcción. 

Además, existen iniciativas públicas, tanto a nivel estatal como autonómico, orientadas al desarrollo de proyectos build to rent destinados a vivienda en alquiler a precios asequibles.

Cómo funciona el ciclo completo del build to rent

El desarrollo de un proyecto build to rent abarca varias etapas y agentes:

• Promotor: identifica el terreno adecuado y desarrolla el proyecto bajo criterios específicos de la tipología BTR. 
• Inversor: financia o adquiere el activo para su explotación en alquiler a largo plazo.
• Operador profesional: gestiona el inmueble, la comunidad residente y los servicios asociados.
• Inquilinos: acceden a viviendas de obra nueva mediante contratos ajustados a la normativa aplicable.

Ventajas del build to rent y retos del modelo en España

El BTR presenta ventajas tanto para los residentes como para los agentes implicados, a la vez que plantea determinados retos vinculados al contexto urbanístico, regulatorio y financiero.

Ventajas del BTR para los residentes

Desde el punto de vista del residente, el modelo build to rent ofrece una serie de ventajas operativas y de uso:

• Acceso a viviendas de obra nueva diseñadas para uso continuado.
• Existencia de servicios y zonas comunes que complementan la oferta residencial.
• Gestión centralizada con procedimientos definidos para mantenimiento y atención al usuario.
• Procesos digitales que facilitan trámites y comunicación.
• Estandarización de condiciones y procesos de gestión, siempre dentro del marco legal vigente.

Ventajas del BTR para promotores e inversores

• Ingresos estables asociados a la explotación en alquiler.
• Gestión unificada del activo, que facilita la planificación operativa.
• Posibilidad de escalabilidad mediante carteras.
• Adecuación a estrategias de inversión orientadas a ingresos recurrentes.
• Comportamiento estable en distintos contextos de mercado.

Retos del BTR en España

Marco regulatorio

Los proyectos build to rent en España se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos en lo relativo a los contratos de alquiler residencial y, en su caso, por la Ley de Vivienda y la normativa autonómica y municipal que resulte aplicable, especialmente en zonas con regulación específica del alquiler.

Disponibilidad de suelo

En áreas metropolitanas, la disponibilidad de suelo finalista puede ser limitada.

Costes de construcción

La evolución de materiales y mano de obra afecta a la viabilidad económica de los proyectos. 

Competencia entre usos

En algunos emplazamientos, el desarrollo en venta, build to sell (BTS), puede resultar más adecuado en función del análisis del promotor. 

Condiciones de financiación

Los cambios en el entorno financiero influyen en los costes de desarrollo.

Sostenibilidad e industrialización en el build to rent

Algunos proyectos de BTR incorporan criterios de sostenibilidad y eficiencia, como:

• Certificaciones ambientales como BREEAM o LEED u otras certificaciones.
• Sistemas de aerotermia y soluciones de autoconsumo.
• Materiales eficientes y estrategias de ciclo de vida.
• Construcción industrializada para optimizar tiempos y recursos. 

Build to rent en Madrid: situación y áreas de desarrollo

Madrid es una de las regiones que lidera el mercado en términos de actividad BTR, con numerosos desarrollos recientes y proyectos en planificación. Su implantación ha sido significativa, favorecida por la demanda de vivienda en alquiler y por su actividad económica y demográfica.

Entre las zonas donde se han desarrollado proyectos de build to rent en Madrid se encuentran Valdebebas, Ensanche de Vallecas y Méndez Álvaro, además de otras localizaciones en ciudades de la periferia que concentran proyectos recientes y nuevas promociones adaptadas a esta tipología.

FAQs - Preguntas frecuentes sobre build to rent

¿Cómo afecta la Ley de Vivienda al BTR?

La normativa respecto a la vivienda puede introducir medidas que afecten al alquiler residencial, cuya aplicación depende de la comunidad autónoma y de la normativa local.

¿Qué diferencia al BTR del alquiler tradicional?

El BTR agrupa viviendas bajo una misma titularidad y una gestión profesional, con criterios homogéneos en diseño, mantenimiento y servicios.

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